Nach Entscheidung des Berliner Landgerichts: Experten üben Kritik an der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse wurde 2015 von der Großen Koalition beschlossen und hatte das Ziel, einen gerechten Ausgleich zwischen Mieter- und Vermieterinteressen zu schaffen. Die Regelung sieht vor, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent angehoben werden darf.

Nun stufte das Landgericht Berlin die Mietpreisbremse als Verstoß gegen das Grundgesetz ein. Denn das Gesetz führe zu einer Ungleichbehandlung von Vermietern, so die Begründung des Gerichts. Das verstoße gegen Artikel 3, Absatz 1 des Grundgesetzes.

Aus Sicht von Siegfried Nehls, Vorstand des Projektentwicklers SANUS AG der richtige und logisch nachvollziehbare Schritt. „Um die Ursache des Wohnungsmangels und der hohen Mieten zu bekämpfen, war dieses Regulierungsinstrument von Beginn an vollkommen ungeeignet. Die ortsübliche Vergleichsmiete als Referenzpunkt heranzuziehen ist viel zu ungenau. Allein dieser Faktor war immer rechtsunsicher und streitfällig.“

Experten sind sich einig, dass die steigenden Mieten auf die hohe Nachfrage sowie ein zu geringes Angebot zurückzuführen sind. Das ist das Einmaleins der Marktökonomie, denn senken lassen sich die Preise wohl nur durch einen intensivierten Wohnungsneubau. Doch genau dieser Wohnungsneubau wird durch eine Mietpreisbremse für Investoren unattraktiv.

„Wir leben in einer Marktwirtschaft“, so Nehls. „Jeder Ökonom kann Ihnen erklären: Die Preise sinken nur, wenn sich das Angebot erhöht. Wir brauchen also ein Investitionsprogramm, kein Investitionsverhinderungsprogramm.“

Hinzu kommt, dass es zum Beispiel in Berlin bis zu drei Jahre dauert, bis ein Neubau genehmigt wird. „Es gibt insbesondere in Berlin genügend Flächen um neue Wohnungen zu bauen, nur müssten diese genehmigt werden“, sagt Nehls und verweist darauf, dass die Mietpreisbremse ja nichts daran ändert, dass Wohnungen fehlen.

Die Entscheidung über Zulässigkeit oder Unzulässigkeit der Mietpreisbremse wird nun das Bundesverfassungsgericht treffen müssen, nur dieser Instanz ist es vorbehalten, eine Rechtsnorm für verfassungswidrig zu erklären.

Neubau in Berlin kommt trotz hoher Bedarfszahlen nicht hinterher

Projektentwickler Siegfried Nehls: „Im Dialog mit den Menschen und der Politik lässt sich die Aufgabe lösen“

Der Wohnraummangel in Berlin ist größer, als bisher gedacht. Bausenatorin Katrin Lompscher hat nun die Bedarfszahlen korrigiert, in der Hauptstadt fehlen 77.000 Wohnungen, bis 2030 müssen insgesamt 194.000 neue Wohnungen entstehen, um den Bedarf zu decken.

Nach dem aktualisierten "Stadtentwicklungsplan Wohnen 2030" ergibt sich diese Zahl aus der aktuellen Bevölkerungsprognose. Benötigt werden 117.000 Wohnungen für 181.000 Menschen, zusätzlich muss der Rückstand aus den Jahren 2013 bis 2016 aufgeholt werden. In den vergangenen Jahren wurden nach Expertenmeinung gemessen am Bevölkerungszuwachs 77.000 Wohnungen zu wenig gebaut. Um diesen Nachholbedarf zu decken und das weitere Wachstum zu verkraften, müssten in den kommenden fünf Jahren 100.000 Wohnungen entstehen, also 20.000 pro Jahr. Das sind 6.000 Wohnungen mehr, als bislang berechnet.

Doch von solchen Zahlen ist man in Berlin weit entfernt. Im Jahr 2016 wurden immerhin knapp 14.000 Wohnungen realisiert, die meisten davon durch private Investoren. Dagegen hinken die sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften dem politisch gesetzten Ziel von 6.000 Wohnungen im Jahr immer noch deutlich hinterher. So wurden 2016 lediglich 1.300 kommunale Wohnungen fertig, voraussichtlich 3.000 Wohnungen werden es in diesem Jahr sein. "Um die erforderliche Zahl fertiggestellter Wohnungen zu erreichen, brauchen wir weiterhin das Engagement der Privaten", so die Senatorin. Rund drei Viertel der Flächenpotenziale für den Wohnungsbau befänden sich in Privatbesitz.

Tatsächlich wurde im alten Stadtentwicklungsplan ein zumindest langfristiges Potenzial von Bauflächen für 220.000 Wohnungen ausgewiesen. Inzwischen sind jedoch große Vorhaben wie die Elisabeth-Aue und Randbebauung Tempelhof gestrichen, Tegel ist noch offen und eine Schließung auch ohne Volksentscheid nicht in Sicht.

Für Siegfried Nehls, Vorstand des Projektentwicklers SANUS AG eine Herausforderung, die aber keineswegs unlösbar ist. „Berlin verfügt über großes Potenzial, was freie Bauflächen betrifft. Das muss genutzt werden. Entscheidend ist dabei eine vertrauensvolle und verantwortungsbewusste Zusammenarbeit zwischen der Politik und privaten Entwicklern.“

Trotz der Wohnungsnot wird in Berlin immer leidenschaftlich diskutiert, wenn es um Neubauprojekte und die Schaffung von neuem Wohnraum geht. Manche würden am liebsten ganze Bezirke unter Milieuschutz stellen. Anwohner fürchten sich vor Verdrängung und der Veränderung ihres Kiezes. Auch das Thema Hochhäuser wird kontrovers diskutiert.

„Berlin wächst rapide - übrigens eine Entwicklung, auf die die Stadt auch stolz ist. Berlin genießt deutschland- und weltweit ein hohes Ansehen. Viele, vor allem junge Menschen, zieht es hierher. Diesen Menschen muss angemessener Wohnraum angeboten werden und daher darf es keine falsche Scheu vor Themen wie Nachverdichtung, Neubauten und auch dem Wohnen in der Höhe geben“, so Nehls.

Politik, städtische Wohnungsbauunternehmen und private Investoren müssen Hand in Hand arbeiten, um den dringend benötigten Wohnraum zu realisieren. Für Siegfried Nehls ist das der einzig gangbare Weg:

„Das bedeutet nicht Bauen um jeden Preis! Sicherlich gibt es auch Vorhaben, die kritikwürdig sind und zu Recht kontrovers diskutiert werden. Aber im Dialog mit der Politik und den Menschen lassen sich Kompromisse finden, mit denen alle Beteiligten zufrieden sind.“

SANUS AG: Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum in der Hauptstadt steigt - Berlin verzeichnet steigende Verkaufszahlen ab 700.000 Euro

Insgesamt sind 2016 in der Spree-Metropole knapp zehn Prozent weniger Verkäufe als im Top-Jahr 2015 verzeichnet worden, schreibt das Unternehmen Dahler & Company in seinem Immobilienreport 2017. Auf dem Premiumimmobilienmarkt haben die Verkäufe indes in den sechs betrachteten Bezirken zugenommen, und zwar in Mitte, Prenzlauer Berg, Friedrichshain-Kreuzberg, Schöneberg, Charlottenburg-Wilmersdorf und in Steglitz-Zehlendorf. Rund 9.000 hochwertige Objekte sind 2016 in diesen sechs Teilmärkten gehandelt worden, das sind 800 Immobilien mehr als noch 2015.

Ausländische aber auch deutsche Investoren sind bereit höhere Preise zu zahlen, das Angebot entspricht allerdings auch in dem hochpreisigen Segment nicht der Nachfrage, sodass weiterhin mit steigenden Preisen zu rechnen ist. 

Die Zahl der Kauffälle in Mitte jenseits der 10.000-Euro-Quadratmetermarke ist um das Fünffache höher als 2015. Auch die Zahl der Verkäufe in Friedrichshain im Preisniveau über 10.000 Euro/Quadratmeter ist überraschend, die Quadratmeterpreise nähern sich bei den Wohnungsgrößen einander. In Prenzlauer Berg geht der Trend zu Familienwohnungen, in Charlottenburg und Mitte präferieren Bauträger kleinere Wohnungen – mit Ausnahme der Penthäuser. Hier geht es vor allem um Investoren und Käufer, die Zweitwohnungen in der Hauptstadt suchen. Mit steigenden Quadratmeterzahlen werden die Preise voraussichtlich aber nicht mehr sinken.

In der City West boomte das Premiumsegment 2016. Im Vergleich zum Vorjahr konnten zirka 65 Prozent mehr Eigentumswohnungen mit einem Quadratmeterpreis von über 6.500 Euro notiert werden. Vor allem hochwertige Neubauvorhaben führten zu dieser Preisentwicklung.

Für Projektentwickler Siegfried Nehls, Vorstand der SANUS AG, eine logische Entwicklung: „Berlin ist eine sehr vielseitige Stadt. Im Zuge der steigenden Internationalität zieht es immer mehr Investoren, insbesondere auch aus dem Ausland in die Hauptstadt. Im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen sind Wohnungen hier immer noch günstig. Die SANUS AG ist der Auffassung, dass Projektentwickler der Diversität der Stadt gerecht werden und Wohnungen für alle schaffen sollten. Dazu gehört das Premiumsegment ebenso wie mittelpreisiger und mietpreisgebundener Wohnraum.“

Trotz steigender Preise: Ein Immobilien-Crash ist nicht zu erwarten

Immobilienexperten sehen keinen Grund zur Beunruhigung

Die Immobilienpreise steigen nicht nur in den Großstädten seit Jahren stetig. Einige befürchteten daher schon eine Überhitzung des Immobilienmarktes und in der Folge die Entwicklung einer Immobilienblase. Eine Umfrage des Instituts der Deutschen Wirtschaftsforschung Köln gibt jetzt Entwarnung.

Seit sieben Jahren nehmen die Wohnimmobilienpreise in Deutschland kräftig zu. Allein in Berlin kletterten die Preise zwischen August 2016 und August 2017 um mehr als 22 Prozent nach oben, wie Daten von Immobilienscout 24 zeigen. 

Verzögert, aber ebenfalls kräftig steigen die Preise für Büros – nach Daten von vdp Research deutschlandweit um 7,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Einige Beobachter und Marktkenner warnten vor einem Immobiliencrash, zu dem es unter bestimmten Voraussetzungen kommen könnte. Doch der bleibt wohl aus, wie der IW-ImmobilienScout24-Index zeigt. Dieser erfasst vierteljährlich die Geschäftslage von großen Immobilienunternehmen und Projektentwicklern.

Die für den IW-ImmobilienScout24-Index befragten Unternehmen sehen in den nächsten zwei Jahren keine deutliche Trendkorrektur der Immobilienpreise. Die große Frage der Umfrage lautete: Für wie wahrscheinlich die Unternehmen einen Preisrückgang von 20 Prozent in den Segmenten Wohnen, Büro und Einzelhandel in den Großstädten 

Lediglich rund vier Prozent der Befragten schätzen die Wahrscheinlichkeit für einen solchen Crash im Wohnungsmarkt als hoch oder eher hoch ein. Sechs Prozent sehen die Wahrscheinlichkeit bei 50 Prozent. Mit 90 Prozent schätzt der Großteil der Immobilienexperten die Gefahren als eher gering oder sehr gering ein. Ein ähnliches Bild ergibt sich für den Büromarkt.

Bei den Mietpreisen geht es also weiterhin nach oben. 60 Prozent der Unternehmen erwarten, dass die Mieten in allen Segmenten weiter steigen werden. Bestätigt wird diese Einschätzung durch die Projektentwickler, die zwar eine Abnahme der Vorverkäufe, aber eine Zunahme der Vorvermietungen erwarten. Die Nachfrage der Privatpersonen bleibt hoch, aber das Interesse der Investoren könnte sich abflachen.

Die Einschätzung der Unternehmen basiert nicht auf subjektiven Meinungen, sondern derzeitigen Entwicklungen. Der Wohnungsmarkt profitiert weiterhin von dem starken Wachstum der Städte und den guten Zahlen am Arbeitsmarkt. Dementsprechend steigen auch die Mieten weiter. Inzwischen haben sich Mietpreiswachstum und Preisentwicklung aber angepasst.

Projektentwickler Siegfried Nehls, Vorstand der in Berlin und Potsdam tätigen SANUS AG, sieht keinen Grund zur Beunruhigung: „Berlin ist nach wie vor eine der attraktivsten Städte in Deutschland und sogar in Europa. Vor allem junge Menschen zieht es in die Hauptstadt. In der Folge wird Wohnraum natürlich teurer, das bleibt nicht aus. Berlin hat viel Potenzial und viele ungenutzte Flächen, auf denen weiterer Wohnraum geschaffen werden kann und muss. 

Was die Preise betrifft, liegt Berlin national wie international immer noch im unteren Bereich. Eine Immobilienblase ist aus meiner Sicht nicht zu erwarten.“

2. Berliner Immobiliengespräch: Berlin braucht private Investoren

Das 2. Berliner Immobiliengespräch stand unter dem Motto „Feindbild Investor? Wie weit darf das Land ordnungspolitisch gehen? Wie sehr sollten Investoren an das Gemeinwohl denken?“

Für viele ein inspirierendes und diskussionswürdiges Thema und so folgte Crème de la Crème der Immobilienbranche der Einladung des Veranstalter KPMG: Sebastian Scheel (Staatssekretär für Wohnen, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen), Christoph Gröner (Vorsitzender des Vorstandes CG Gruppe AG), Florian Schmidt (Bezirksstadtrat für Bauen, Planen und FM, Friedrichshain-Kreuzberg), Dr. Ulrich Kriese (Prokurist, Leiter Öffentlichkeitsarbeit, Stiftung Edith Mayron), Jacopo Mingazzini (Geschäftsführer der Accentro GmbH/Vorstand ACCENTRO Real Estate AG), Manuel Ehlers (Relationship Manager Nachhaltige Immobilien, Triodos Bank) und Alexander Happ (Geschäftsführer BUWOG Group NL Berlin) waren unter den Gästen.

Auf der Agenda standen unter anderem die Themen Vorkaufsrechte für Berliner Bezirke und die immer leidenschaftlich diskutierte Mietpreisbremse. Dies waren allerdings nur zwei von vielen Punkten, die Staatssekretär Sebastian Scheel am Herzen lagen. Scheel forderte von der Berliner Politik mehr Akzeptanz für neues Stadtwachstum, aber auch verstärktes Engagement von privaten Investoren, um das Potenzial der Stadt zu nutzen und gemeinsam gegen die Wohnungsnot vorzugehen.

Es bestand Konsens auf dem 2. Berliner Immobiliengespräch, dass in Berlin dringend Wohnraum geschaffen werden muss und die Mietpreisbremse nicht die alleinige Lösung  für die angespannte Wohnraumsituation in der Hauptstadt sein kann.

Aktuell fehlt es Berlin an knapp 77.000 Wohnungen, obwohl genug Flächen vorhanden wären. 

Aus Sicht von Siegfried Nehls, Vorstand des Projektentwicklers SANUS AG, kann diese Herkulesaufgabe nur dann bewältigt werden, wenn alle Beteiligten Hand in Hand miteinander arbeiten: 

„Die Politik muss gemeinsam mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften und den privaten Investoren Wohnraum schaffen. Dieser wird in unserer Stadt dringend benötigt. Es ist niemandem damit gedient, wenn Feindbilder geschaffen werden und unterschiedliche Standpunkte zementiert werden. Nur mit Gesprächs- und Kompromissbereitschaft können alle gemeinsam an einem Strang ziehen.“

Im Gegensatz zu den sonst eher ruhig ablaufenden Veranstaltungen der Branche, war das 2. Immobiliengespräch sehr dynamisch und die Diskussionen wurden leidenschaftlich geführt. In der Diskussionsrunde hatte nicht nur Baustadtrat Florian Schmidt sprichwörtlich „Kreide gefressen“. Ganz besonders das Thema Nachhaltigkeit war zwar jedem der Anwesenden ein wichtiges Anliegen, die angelegten Maßstäbe waren aber durchaus unterschiedlich. Die Projektentwickler und Immobilienunternehmer ließen durchblicken, dass sie sich an die gewünschten

Nachhaltigkeitsnormen im Bauwesen halten würden, was wiederum einige Vertreter der Politik skeptisch sahen. Immerhin zeigte die Debatte, dass ein großer Gesprächsbedarf vorliegt und Konsens gesucht werden muss – zum Wohle Berlins.

Berlin - Wohnen in der Höhe – Entspannung für den Berliner Wohnungsmarkt?

In den 70er Jahren hatte sich Deutschland weitgehend von dem Thema Hochhäuser verabschiedet. Denn die meisten Konzepte für Hochhaus-Siedlungen am Stadtrand waren nicht aufgegangen, oft entstanden soziale Brennpunkte. Ein Beispiel ist die Gropius-Stadt in Berlin. Als 1969 das Ideal-Wohnhaus von Walter Gropius in der gleichnamigen Großsiedlung fertiggestellt war, wurde Neukölln damit Halter eines Berliner Rekordes:

Das fast 100 Meter hohe Gebäude galt als das höchste Wohnhaus der Stadt. Wie sich zeigte, hat es jedoch an Infrastruktur und Mietermix gemangelt, die Folge war eine geringe Wohnqualität, ein trostloses Quartier entstand. Aufgrund solcher Erfahrungen erfreuten sich die sogenannten Wohntürme keiner großen Beliebtheit mehr und galten als sozial problematisch. Natürlich ließen Banken und Konzerne Hochhäuser als Prestigebauten bauen und prägten damit etwa die Frankfurter Skyline. Das Thema Wohnen in der Höhe hatte sich aber für viele erledigt.

Nun wird in Berlin wieder über Hochhäuser nachgedacht. Denn die wachsende Stadt – in wenigen Jahren wird die Vier-Millionen-Einwohner-Marke geknackt – muss sich Gedanken darüber machen, wie dieses Wachstum organisiert werden soll.

Der rot-rot-grüne Senat will sich kümmern. Auch um die Hochhäuser. Denn für die gibt es – abgesehen von einem Wettbewerb für den Alexanderplatz aus den frühen 90er Jahren – keinen richtigen Plan. München ist da lange weiter. Ein Volksentscheid sprach sich bereits 2004 dafür aus, dass kein Haus höher sein darf als die Türme der Frauenkirche - nämlich 100 Meter.
Berlin will nachsitzen.

Bausenatorin Katrin Lompscher (DIE LINKE) fordert verbindliche Leitlinien für die Hochhausentwicklung in Berlin und die Klärung der Frage, an welchen Standorten Hochhäuser städtebaulich und stadtgestalterisch sinnvoll und verträglich sind. Ein Problem sieht die Bausenatorin in den Kosten der Hochhäuser, günstiges Wohnen ist aus ihrer Sicht in solchen Gebäuden kaum realisierbar. Ein Hochhausleitbild ist bereits in Arbeit. 2019 soll dieses Antworten liefern.

Einige Investoren denken an dieser Stelle bereits weiter. So sollen mit dem Projekt „Hotel und Wohnen an der Spree“ an der Fanny-Zobel-Straße zwei Hochhäuser 110 und 100 Meter in die Höhe wachsen. Neben dem Allianz-Tower und den Treptowers entwickelt sich damit an dem Standort eine Skyline an einem der Eingänge zur City. Nur wenig höher ist der Steglitzer Kreisel mit seinen 118 Metern. Nach einer fast 15-jährigen Debatte um Abriss, Neu- und Umbau, Verkaufspreise und Investorenauswahl hat das Land Berlin den Turm an den Eigentümer CG Gruppe übergeben. Insgesamt 329 Wohnungen sollen in dem Turm bis Ende 2020 entstehen.

Siegfried Nehls, Vorstand des Projektentwicklers SANUS AG, befürwortet die Realisierung von Hochhäusern im Berliner Stadtbild: „Hochhäuser sind auch immer ein Ausdruck von höchster Baukultur und -kunst.“ Dieser Prestigegedanke ist für Nehls jedoch nicht ohne weiteres auf Berlin anwendbar. „Berlin hat viele Qualitäten, eine markante Skyline braucht die Stadt gar nicht. Das hat auch historische Gründe. Dennoch ist Wohnen in der Höhe ein Konzept, um der wachsenden Wohnungsnot zu begegnen. Das war auch der ursprüngliche Gedanke, der Wohntürmen zugrunde lag. Damals musste man angesichts rasch steigender Bevölkerungszahlen aus den vorhandenen Flächen das Beste machen und baute in die Höhe.“

Viele Experten sehen die ursprüngliche Form des Wohnens in der Höhe jedenfalls nicht mehr als zeitgemäß. Moderne Konzepte zeigen einen Nutzungsmix auf, der Wohnungen, Büros und Gewerbe in einem Haus vorsieht. Das würde der Vision einer verkehrsberuhigten Smart City entgegenkommen und Probleme, wie sie sich damals in der Gropius-Stadt entwickelt haben, möglicherweise vermeiden.

SANUS AG - PRESSEMITTEILUNG - AG City: Wachsende Stadt City West

Bei der Auftaktveranstaltung „Wachsende Stadt City West“ der AG City wurden die vielfältigen Herausforderungen und Veränderungen diskutiert, denen sich das wachsende Land Berlin in den kommenden Jahren stellen muss. Die Richtlinienpolitik des Landes Berlin war nicht nur ein Bestandteil des Abends, sondern wurde auch als Bestandteil der Veränderungen bezeichnet. Ganz besonders der Stadtteil Charlottenburg-Wilmersdorf stand hierbei im Fokus.

Empfangen wurde das ausgewählte Publikum von Wolfgang Branoner, Geschäftsführer der SPNPC GmbH, und einem Eingangsstatement von Gottfried Kupsch, Vorstandmitglied der AG City e.V.

Veränderungen sind an vielen Orten der City West zu erwarten. Die geplanten Bauvorhaben werden den Stadtteil nachhaltig prägen“, sagt Kupsch.

Einen interessanten Vergleich zwischen dem Berlin von gestern und heute gab es von Professor Christoph Langhof (Langhof Architekten Berlin). Der Stadtrat für Stadtentwicklung und Umwelt des Bezirks Charlottenburg Wilmersdorf, Oliver Schruoffeneger, hielt eine spannende Rede über Identitäten-Bildung in der City West: „Neue Identitäten schaffen, vorhandene Identitäten bewahren“, lautete das Motto des Stadtrats. Über die Chancen und Hürden der Stadt sprach Sven Carstensen, Geschäftsführer der bulwiengesa appraisal GmbH.

Frank Reschke (Projektpartner Drees & Sommer Berlin) und Siegmar Gumz (Geschäftsführer Hoffmann-Leichter Ingenieurgesellschaft Berlin) referierten über die Mobilität der Zukunft und ihre Mobilitätsversionen der City West 2030. Egal ob neue Fahrradwege oder moderne Paketabholstationen – Berlin werde (und müsse) sich verändern.

Der Projektentwickler SANUS AG ist spezialisiert auf die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude, aber auch die Entwicklung von Neubauprojekten. In Charlottenburg-Wilmersdorf ist das Unternehmen an mehreren Standorten aktiv. „Charlottenburg-Wilmersdorf ist ein Bezirk mit außerordentlich großem Potenzial.

Die SANUS AG hat beispielsweise in der Seesener Straße 40-47 über 200 Wohnungen realisiert und an diesem Standort den Kiez Halensee maßgeblich geprägt.“

Das Event zum Abschluss brachte Marc Schömbsn (Partner und Vorsitzender der Geschäftsführung Drees & Sommer Frankfurt) zum Thema „Best Practice: Hochhäuser in Frankfurt“. Im Gegensatz zu Berlin würden Hochhäuser in Frankfurt zelebriert und geschätzt, wieso nicht auch in Berlin?
Es war ein gelungener und aufschlussreicher Abend, der dennoch viele Gäste mit einer Frage zurückgelassen hat:

Wieso fällt es trotz vieler positiver Beispiele der Stadt Berlin so schwer, Hochhäuser als Mittel urbaner Entwicklung zu sehen und sich auf neue Trends und Entwicklungen einzulassen?