Der Immobilienmarkt in Leipzig
Schon seit Jahren gehört Leipzig zu den am stärksten wachsenden Städten innerhalb Deutschlands. Natürlich hat das starke Wachstum auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Im Stadtzentrum, also entlang des Grüngürtels, sind die Preise überdurchschnittlich angestiegen. Aber nicht nur in der Mitte der Stadt – auch im Westen und Osten wurden starke Preisanstiege verbucht. Natürlich kämpfen auch viele Makler mit dem Problem, dass die besten Immobilien bereits verkauft sind. Der Leipziger Immobilienmarkt erinnert an ein ausverkauftes Geschäft vor den Feiertagen – viele Highlights gibt es nicht mehr.
Leipzig befindet sich auf der Überholspur
Das ist mitunter auch der Grund, warum die bestehenden Objekte immer teurer werden. Die Nachfrage ist enorm – Leipzig ist heute schon, verglichen mit den letzten Jahren, das neue Berlin des Landes geworden. Immer mehr Menschen zieht es nach Leipzig. Immer mehr Deutsche wollen in Leipzig eine Wohnung oder ein Haus kaufen. Die Nachfrage sorgt natürlich für enorme Preissteigerungen. Vor allem auch, weil es kaum noch attraktive Objekte gibt.
Diese wurden bereits vor Jahren gekauft – heute muss der Käufer also Glück oder verdammt viel Geld haben, wenn er sich eine Top-Immobilie in Leipzig zulegen möchte. Auch die Baugrundstücke sind teurer geworden. Im Vergleich zum Vorjahr stieg der Baugrundstückspreis um 14 Prozent – während im Jahr 2015 noch 137 Euro/m² bezahlt wurden, waren es 2016 schon 161 Euro/m². Der Schwerpunkt lag übrigens im Norden – 21,8 Prozent aller Käufer erwarben ihren Grund im Norden der Stadt. Wohl auch, weil der Bodenwert günstiger als in anderen Stadtteilen ist. Im Durchschnitt beläuft sich der Bodenwert auf 142 Euro/m² im Norden Leipzigs. In der Mitte der Stadt sind es rund 233 Euro/m² - also 40 Prozent mehr.
Jedoch zeigen die Zahlen, dass sich immer weniger Deutsche für ein Baugrundstück interessieren. So wurden im vergangenen Jahr um 25 Prozent weniger Grundstücke erworben.
Die Prognosen versprechen einen noch mehr angespannteren Immobilienmarkt
Folgt man den Prognosen, so wird die Stadt größer werden. Folgt man den Prognosen der Experten, so wird die Stadt in den nächsten 15 Jahren um rund 10 Prozent wachsen. Eine Quote, die – zumindest in Deutschland – einzigartig ist. Selbst Berlin, die Bundeshauptstadt, kommt nicht annähernd auf einen solchen Wert. Auch die Vergangenheit hat zeigt, dass immer mehr Menschen nach Leipzig gekommen sind. Im Jahr 2014 waren es 35.000 Menschen, die ihren Lebensmittelpunkt nach Leipzig verlegten. Subtrahiert man die Summe der Auswanderer, die die Stadt verlassen haben, bleibt am Ende ein Plus von rund 13.000. Zahlen, die die Verantwortlichen immer wieder überraschen. Die Prognosen waren nicht annähernd so gut – Ende 2014 lebten um über 5.000 Menschen mehr als prognostiziert in der Stadt. Schon im Jahr 2023 sollen über 600.000 Menschen in der Stadt leben. Natürlich bedeutet das in weiterer Folge, dass der Immobilienmarkt weiterhin unter einem enormen Druck stehen wird. Eine Entspannung ist daher nicht zu erwarten. Auch die Preise werden steigen.
Die Mietpreise steigen
Im Jahr 2014 mussten für eine 40 m² große Wohnung 6 Euro/m² bezahlt werden. Im Jahr 2017 muss der Leipziger deutlich tiefer in die Tasche greifen – heute liegt der Quadratmeterpreis bei 7,28 Euro. Lag der Preis für eine 40 m² große Wohnung – im Jahr 2014 – bei 240 Euro, so kostet eine derartige Wohnung nun 292 Euro. Das ergibt ein Plus von 52 Euro/Monat.
Wohnungen, die maximal 80 m² groß sind, hatten im Jahr 2014 einen Quadratmeterpreis von 5,28 Euro – heute beläuft sich der Preis auf 6,19 Euro/m². Statt 422 Euro sind nun 495 Euro zu bezahlen (+ 73 Euro).
Wohnungen, die maximal 120 m² groß sind, hatten im Jahr 2014 einen Quadratmeterpreis von rund 5,61 Euro. Nun müssen die Leipziger 7,65 Euro/m² bezahlen – also 612 Euro statt 448 Euro (+ 164 Euro).
Für Wohnungen, die größer als 120 m² sind, waren im Jahr 2014 7,54 Euro/m² zu bezahlen. Heute beläuft sich der Preis auf 8,80 Euro/m². Also muss der Leipziger statt 900 Euro nun über 1.050 Euro bezahlen (+ 150 Euro).
Auch die Eigentumswohnungen wurden teurer
Bei den Verkaufsimmobilien sieht die Sache ähnlich aus. 2014 lag eine Wohnung, die nicht größer als 40 m² war, bei 1.150,43 Euro/m² - heute muss der Leipziger mit 1.625,20 Euro/m² rechnen. Somit kostet die Wohnung statt 46.000 Euro nun 65.000 Euro (+19.000 Euro).
War die Wohnung maximal 80 m² groß, so lag der Preis – im Jahr 2014 – bei 1.124,98 Euro. Heute beläuft sich der Quadratmeterpreis auf 1.664,93 Euro. Somit kostet die 80 m² große Wohnung nun 133.200 Euro – im Jahr 2014 lag der Preis noch bei rund 90.000 Euro (+ 43.200 Euro).
Wohnungen, die nicht größer als 120 m² waren, lagen im Jahr 2014 bei einem Preis von 1.830,63 Euro/m².
Nun sind rund 2.692,10 Euro/m² zu bezahlen. Kostet die Wohnung im Jahr 2014 also 220.000 Euro, so sind heute 323.000 Euro zu bezahlen (+ 103.000 Euro).
Wohnungen, die größer als 120 m² waren, lagen im Jahr 2014 bei 2.401,20 Euro/m². Nun liegt der Preis bei 3.299,40 Euro/m². So sind derartige Wohnungen für rund 395.000 Euro zu haben – im Jahr 2014 lag der Preis noch bei 288.000 Euro (+ 107.000 Euro).
Wie teuer sind die Häuser?
Natürlich gibt es auch extreme Preissteigerungen bei den Häusern. 2014 wurde ein 100 m² großes Haus für rund 171.000 Euro verkauft – heute beläuft sich der Preis auf etwa 255.000 Euro (+ 84.000 Euro).
Häuser, die nicht größer als 140 m² waren, erzielten im Jahr 2014 einen durchschnittlichen Verkaufspreis von 230.000 Euro – heute sind es 295.000 Euro (+ 65.000 Euro).
War das Haus nicht größer als 180 m², so erzielte es im Jahr 2014 einen Preis von rund 272.000 Euro. Im Jahr 2017 sind es gut und gerne 365.000 Euro (+ 93.000 Euro).
Häuser, die größer als 180 m² sind, wurden im Jahr 2014 um durchschnittlich 544.000 Euro verkauft. Der durchschnittliche Verkaufspreis beträgt im Jahr 2017 850.700 Euro (+306.700 Euro).
Montag, 14. August 2017
Samstag, 12. August 2017
Droht Deutschland eine Immobilienblase?
In der heutigen Zeit sind die Zinsen der Baufinanzierung recht niedrig. Auf der einen Seite erfreut dies natürlich die Kreditnehmer, auf der anderen Seite aber fragt man sich, ob nicht eine Immobilienblase droht. Diese entsteht, wenn eine hohe Nachfrage nach Immobilien entsteht und günstige Finanzierungsmöglichkeiten gegeben sind.
Die günstigen Finanzierungsmöglichkeiten sorgen für eine höhere Nachfrage. Zumal die Immobilien als Altersvorsorge angesehen werden. Der Wohnraum wird insgesamt weniger und das bringt es mit sich, über das eigene Haus nachzudenken. Denn dieses hat alles, was man sich wünscht und auf dem Markt nicht findet. Eigentümer und Bauunternehmen haben dies schon längst erkannt und gehen mit den Preisen nach oben. Aber da die Baugelder so günstig geboten werden, schreckt dieses niemanden ab, zu bauen oder eine Eigentumswohnung zu kaufen.
Aber genau dieser Boom sorgt nun dafür, dass sich viele Menschen fragen, ob eine Immobilienblase entsteht. Ob ein überhitzter Immobilienmarkt zu befürchten ist. Aber was genau ist das eigentlich? Eine Immobilienblase besteht aus einer großen Oberfläche und das Innere. Die Oberfläche steht für die Marktdurchdringung. Diese wird natürlich größer, umso mehr Anfragen vorhanden sind. Das wären also die Immobilien. Das Innere der Blase hingegen steht für die fehlende Substanz wischen innerem Wert und dem Marktwert. Die Immobilie hat beides.
Der innere Wert steht für die Substanz, für die Lage und natürlich auch für die Ausstattung der Immobilie. Der Marktpreis ist das, was die genannten Punkte zusammen betrifft und was die Zukunft bringt. Die Immobilienblase wird dann ein Thema, wenn die Preise einen gewissen Punkt zur Refinanzierung überschreiten. Wenn der Kaufpreis über 30 Jahresmieten (das ist die Faustregel) hinausgeht, ist die Immobilie zu teuer. Wenn also der Unterschied zwischen innerem Wert und Marktwert zu groß wird, platzt die Blase.
Die Faktoren der Immobilienblase
Zu bauen ist eine gute Idee oder auch Eigentum zu kaufen. Dieses Vorhaben verfolgen derzeit viele Menschen und ein Ende ist noch nicht in Sicht. Die Idee wird in die Tat umgesetzt, auch dann, wenn das Preis-Leistungs-Verhältnis nicht mehr stimmig ist. Man möchte bauen, bevor sich die Lage verschlimmert. Denn auch wenn die Zinsen günstig sind, so werden die Immobilien teuer und auch die Bauunternehmer. Dies wäre ein Punkt, darüber nachzudenken, ob das Projekt noch Sinn macht. Die meisten Menschen handeln aber, denn irgendwann werden die Preise vielleicht noch weiter steigen und die Zinsen für das Baugeld auch wieder teurer.
Irgendwann geht nichts mehr, dann sind die Preise für das Bauen oder für den Kauf einfach zu hoch. Ebenso die Zinsen der Banken für das Eigentum. Die Medien werden wach und gehen auf das Problem (überhitzter Immobilienmarkt) ein und wollen die Menschen warnen. Die hohe Nachfarge am Immobilienmarkt sorgt also für teigende Immobileinpreise.
Die Gefahr der Immobilienblase liegt vor allem darin, dass viele Menschen meinen könnten, Wohnraum muss nicht nur in den zentralen Gegenden teuer sein. Die Immobilienblase könnte platzen. Somit kann aus einem einstigen Boom auch recht schnell ein Flopp werden. Wenn aber die Banken wieder höhere Zinsen verlangen würden, würde sich die Nachfrage automatisch herabsenken lassen und der Trend erhält eine neue Wende. Die Zinsen müssten nur ein wenig erhöht werden, was ausreichen würde, um die Entwicklung ein wenig zu bremsen.
Was passiert, wenn die Immobilienblase platzt?
Wenn die Immobilienblase platzt, bedeutet dies, der Investment-Trend wäre beendet. Mit anderen Worten, die hohe Nachfarge am Immobilienmarkt ebbt ab. Wo vorher noch eine große Nachfrage vorhanden war, das Angebot aber knapp war, wird eine schwache Nachfrage mit Überangeboten. Ist die Nachfrage aber so gut wie nicht mehr vorhanden, wird das Geschäft natürlich zum Erliegen kommen. Dies passiert, wenn ein Preisniveau erreicht ist, welches nicht mehr bezahlt werden kann oder wo die Menschen nicht mehr zahlen wollen. In diesem Fall waren die Anschaffungskosten groß, aber die Eigentümer sehen sich gezwungen, den Miet- oder Kaufpreis zu senken, weil die Nachfrage einfach zu knapp ausfällt. Die Verluste sind greifbar!
Kann eine Immobilie weder vermietet noch verkauft werden, weil die Nachfrage gänzlich fehlt, kommt es zur Verwahrlosung. Das wieder sorgt dafür, dass Handwerker in Stress geraten und die Auftragslage nicht mehr meistern können. Banken müssten Kredite abschreiben, das Finanzsystem würde leiden.
Die aktuellste Immobilienblase ist die der USA im September 2008. Hier erfolgte der Zusammenbruch der Lehman Brothers Investmentbank. Auch in Spanien kam es zu einer Immobilienblase, die bis heute noch an den Land nagt.
Wie sieht es nun in Deutschland aus?
Es wird immer wieder über eine Immobilienblase in Deutschland spekuliert. Schon 2015 wurde vor dieser gewarnt, Grund dafür lieferte die Geldpolitik der EZB, also der europäischen Notenbank.
Immer wieder gab es neue Spekulationen. Vor allem, weil in manchen Städten die Immobilienkäufer mehr Geld bezahlen mussten, als sie je nach dem Kauf mit der Jahresmiete einnehmen könnten. München wäre das beste Beispiel dafür. Hier lagen die Empirica Berechnungen sehr hoch, denn Käufer zahlen 32,4 Mal so viel für das Eigentum, wie sie nach dem Kauf an Miete bekommen können. Die Immobilienpreise sind ins unermessliche gestiegen, aber es wird weiter gekauft und gebaut, weil die Bauzinsen gut sind.
Dies alles ist aber kein Grund zur Sorge. Denn im Grunde sind die höheren Immobilienpreise doch eher normal. Lange war man weit weg von der Normalität. Jetzt kehrt man dahin zurück.
Der Trend für den Immobilienkauf liegt in der Lockerung der Kreditstandards. Die Baufinanzierung wurde günstiger, auch wenn man kein Eigenkapital vorzuweisen hat. Auch die Einkommensgrenze wurde herabgesenkt, was natürlich erklärt, wo der Boom herkommt. Die Bürger, die kaufen, sorgen also für die mögliche Blase. Aber nicht nur das, es gibt auch viele ausländische Investoren, die deutsche Wohneinheiten für sich entdeckt haben. Dies wirkt sich meist auf die Wohnqualität aus, denn es geht den Investoren nur um die Einnahmen und nicht um Investitionen in die Mietobjekte. Dadurch dass aber immer ausländische Investoren zugreifen, hat sich der Immobilienmarkt verändert und es gibt Wohngegenden, wo die Mieten kaum noch tragbar sind. Die Nachfrage bestimmt also den Preis!
In dieser Hinsicht fragt man sich natürlich, wie lange das noch so gehen kann, ohne dass es zur Immobilienblase kommt. Bis jetzt kann man sagen, dass keine Immobilienblase in Sicht ist. Es wird wohl keinen drastischen Einbruch geben. Gerade in Ballungsgebieten ist die Nachfrage dafür einfach zu groß. Experten sind sich einig, so lange kein merkliches Auseinanderbrechen von Immobilien- und Mietpreisen zu bemerken ist, kann man sich entspannen. Ebenso, so lange kein drastischer Anstieg an Neubauten zu vermelden ist. Ebenso ist die Blase noch weit weg, sofern es keine stark steigende Verschuldung der Privathaushalte gibt.
Das sagen die Experten
Experten sprechen in Deutschland von einem Aufholeffekt. In den letzten Jahren sind zwar die Häuserpreise enorm angestiegen. Eigentlich sind teigende Immobileinpreise doppelt so hoch, wie die Mietpreise, aber vor dieser Wende war eher das Gegenteil zu beobachten. Man befinde sich jetzt auf dem Niveau aus dem Jahre 2000 und somit kann die Immobilienblase erst einmal vergessen werden.
Die günstigen Finanzierungsmöglichkeiten sorgen für eine höhere Nachfrage. Zumal die Immobilien als Altersvorsorge angesehen werden. Der Wohnraum wird insgesamt weniger und das bringt es mit sich, über das eigene Haus nachzudenken. Denn dieses hat alles, was man sich wünscht und auf dem Markt nicht findet. Eigentümer und Bauunternehmen haben dies schon längst erkannt und gehen mit den Preisen nach oben. Aber da die Baugelder so günstig geboten werden, schreckt dieses niemanden ab, zu bauen oder eine Eigentumswohnung zu kaufen.
Aber genau dieser Boom sorgt nun dafür, dass sich viele Menschen fragen, ob eine Immobilienblase entsteht. Ob ein überhitzter Immobilienmarkt zu befürchten ist. Aber was genau ist das eigentlich? Eine Immobilienblase besteht aus einer großen Oberfläche und das Innere. Die Oberfläche steht für die Marktdurchdringung. Diese wird natürlich größer, umso mehr Anfragen vorhanden sind. Das wären also die Immobilien. Das Innere der Blase hingegen steht für die fehlende Substanz wischen innerem Wert und dem Marktwert. Die Immobilie hat beides.
Der innere Wert steht für die Substanz, für die Lage und natürlich auch für die Ausstattung der Immobilie. Der Marktpreis ist das, was die genannten Punkte zusammen betrifft und was die Zukunft bringt. Die Immobilienblase wird dann ein Thema, wenn die Preise einen gewissen Punkt zur Refinanzierung überschreiten. Wenn der Kaufpreis über 30 Jahresmieten (das ist die Faustregel) hinausgeht, ist die Immobilie zu teuer. Wenn also der Unterschied zwischen innerem Wert und Marktwert zu groß wird, platzt die Blase.
Die Faktoren der Immobilienblase
Zu bauen ist eine gute Idee oder auch Eigentum zu kaufen. Dieses Vorhaben verfolgen derzeit viele Menschen und ein Ende ist noch nicht in Sicht. Die Idee wird in die Tat umgesetzt, auch dann, wenn das Preis-Leistungs-Verhältnis nicht mehr stimmig ist. Man möchte bauen, bevor sich die Lage verschlimmert. Denn auch wenn die Zinsen günstig sind, so werden die Immobilien teuer und auch die Bauunternehmer. Dies wäre ein Punkt, darüber nachzudenken, ob das Projekt noch Sinn macht. Die meisten Menschen handeln aber, denn irgendwann werden die Preise vielleicht noch weiter steigen und die Zinsen für das Baugeld auch wieder teurer.
Irgendwann geht nichts mehr, dann sind die Preise für das Bauen oder für den Kauf einfach zu hoch. Ebenso die Zinsen der Banken für das Eigentum. Die Medien werden wach und gehen auf das Problem (überhitzter Immobilienmarkt) ein und wollen die Menschen warnen. Die hohe Nachfarge am Immobilienmarkt sorgt also für teigende Immobileinpreise.
Die Gefahr der Immobilienblase liegt vor allem darin, dass viele Menschen meinen könnten, Wohnraum muss nicht nur in den zentralen Gegenden teuer sein. Die Immobilienblase könnte platzen. Somit kann aus einem einstigen Boom auch recht schnell ein Flopp werden. Wenn aber die Banken wieder höhere Zinsen verlangen würden, würde sich die Nachfrage automatisch herabsenken lassen und der Trend erhält eine neue Wende. Die Zinsen müssten nur ein wenig erhöht werden, was ausreichen würde, um die Entwicklung ein wenig zu bremsen.
Was passiert, wenn die Immobilienblase platzt?
Wenn die Immobilienblase platzt, bedeutet dies, der Investment-Trend wäre beendet. Mit anderen Worten, die hohe Nachfarge am Immobilienmarkt ebbt ab. Wo vorher noch eine große Nachfrage vorhanden war, das Angebot aber knapp war, wird eine schwache Nachfrage mit Überangeboten. Ist die Nachfrage aber so gut wie nicht mehr vorhanden, wird das Geschäft natürlich zum Erliegen kommen. Dies passiert, wenn ein Preisniveau erreicht ist, welches nicht mehr bezahlt werden kann oder wo die Menschen nicht mehr zahlen wollen. In diesem Fall waren die Anschaffungskosten groß, aber die Eigentümer sehen sich gezwungen, den Miet- oder Kaufpreis zu senken, weil die Nachfrage einfach zu knapp ausfällt. Die Verluste sind greifbar!
Kann eine Immobilie weder vermietet noch verkauft werden, weil die Nachfrage gänzlich fehlt, kommt es zur Verwahrlosung. Das wieder sorgt dafür, dass Handwerker in Stress geraten und die Auftragslage nicht mehr meistern können. Banken müssten Kredite abschreiben, das Finanzsystem würde leiden.
Die aktuellste Immobilienblase ist die der USA im September 2008. Hier erfolgte der Zusammenbruch der Lehman Brothers Investmentbank. Auch in Spanien kam es zu einer Immobilienblase, die bis heute noch an den Land nagt.
Wie sieht es nun in Deutschland aus?
Es wird immer wieder über eine Immobilienblase in Deutschland spekuliert. Schon 2015 wurde vor dieser gewarnt, Grund dafür lieferte die Geldpolitik der EZB, also der europäischen Notenbank.
Immer wieder gab es neue Spekulationen. Vor allem, weil in manchen Städten die Immobilienkäufer mehr Geld bezahlen mussten, als sie je nach dem Kauf mit der Jahresmiete einnehmen könnten. München wäre das beste Beispiel dafür. Hier lagen die Empirica Berechnungen sehr hoch, denn Käufer zahlen 32,4 Mal so viel für das Eigentum, wie sie nach dem Kauf an Miete bekommen können. Die Immobilienpreise sind ins unermessliche gestiegen, aber es wird weiter gekauft und gebaut, weil die Bauzinsen gut sind.
Dies alles ist aber kein Grund zur Sorge. Denn im Grunde sind die höheren Immobilienpreise doch eher normal. Lange war man weit weg von der Normalität. Jetzt kehrt man dahin zurück.
Der Trend für den Immobilienkauf liegt in der Lockerung der Kreditstandards. Die Baufinanzierung wurde günstiger, auch wenn man kein Eigenkapital vorzuweisen hat. Auch die Einkommensgrenze wurde herabgesenkt, was natürlich erklärt, wo der Boom herkommt. Die Bürger, die kaufen, sorgen also für die mögliche Blase. Aber nicht nur das, es gibt auch viele ausländische Investoren, die deutsche Wohneinheiten für sich entdeckt haben. Dies wirkt sich meist auf die Wohnqualität aus, denn es geht den Investoren nur um die Einnahmen und nicht um Investitionen in die Mietobjekte. Dadurch dass aber immer ausländische Investoren zugreifen, hat sich der Immobilienmarkt verändert und es gibt Wohngegenden, wo die Mieten kaum noch tragbar sind. Die Nachfrage bestimmt also den Preis!
In dieser Hinsicht fragt man sich natürlich, wie lange das noch so gehen kann, ohne dass es zur Immobilienblase kommt. Bis jetzt kann man sagen, dass keine Immobilienblase in Sicht ist. Es wird wohl keinen drastischen Einbruch geben. Gerade in Ballungsgebieten ist die Nachfrage dafür einfach zu groß. Experten sind sich einig, so lange kein merkliches Auseinanderbrechen von Immobilien- und Mietpreisen zu bemerken ist, kann man sich entspannen. Ebenso, so lange kein drastischer Anstieg an Neubauten zu vermelden ist. Ebenso ist die Blase noch weit weg, sofern es keine stark steigende Verschuldung der Privathaushalte gibt.
Das sagen die Experten
Experten sprechen in Deutschland von einem Aufholeffekt. In den letzten Jahren sind zwar die Häuserpreise enorm angestiegen. Eigentlich sind teigende Immobileinpreise doppelt so hoch, wie die Mietpreise, aber vor dieser Wende war eher das Gegenteil zu beobachten. Man befinde sich jetzt auf dem Niveau aus dem Jahre 2000 und somit kann die Immobilienblase erst einmal vergessen werden.
Donnerstag, 10. August 2017
Lohnt der Kauf einer Immobilie oder platzt die Blase
Lohnen Immobilien zur Kapitalanlage?
Was passiert, wenn die Immobilienblase platzt? Die Preise sinken, der Wert der Immobilie verfällt, das Risiko der Unverkäuflichkeit am Markt steigt, zudem treiben steigende Zinsen die Besitzer in Finanzierungsnöte.
Käufer und Kapitalanleger stehen heute vor dem Problem, das die Preise steigen und steigen. Wo vor 5 bis 10 Jahren noch 280.000 € für ein Reihenhaus mit Grundstück vom Verkäufer verlangt wurden, werden jetzt Reihenhäuser ohne ausgebautes Bad und ohne Carport mit einem kleinem Grundstück von 100 m² für glatt 100.000 € mehr angeboten.
Wir sprechen hier nicht von einem Endhaus, sondern von dem Preis für ein Mittelreihenhaus in Hamburg. Ganz zu schweigen von Eigentumswohnungen oder Häusern am Wasser oder in besten Lagen am Hafen oder der Innenstadt. Da gibt es wenig Ausnahmen, ob in Hamburg oder in München, auch in Frankfurt und in Düsseldorf hat der Immobilienmarkt stark angezogen.
Eins täuscht, denn die Knappheit auf dem Wohnungsmarkt suggeriert, das die Preise angebracht sind, doch sehr oft ist das Eigentum überteuert. Der Preis steht im Widerspruch zum Wert.
Ein weiteres Problem ist, weder Käufer noch Finanzgeber fragen nach dem alt bewährten Prinzip, mit welchen Eigenkapital das künftige Eigentum finanziert werden soll und ob der tatsächliche Wert der Immobilie mit dem Kaufpreis übereinstimmt. Alle sehen nur die große schwarze Null vor dem Komma, da die Kreditzinsen für den Kauf bei fast Null Prozent liegen.
Oft werden gerade von dem kleinen Häuslebauer oder von der jungen Familie die Nebenleistungen, wie die Zins- und Tilgungsleistung, die Bereitstellungszinsen, die Schätzgebühren, die Grundsteuer und die Notar- und Maklergebühren vergessen. Dabei ist das erst der Anfang, denn das Haus will eingerichtet werden, hinzu kommen die Energiekosten, Beiträge für Versicherungen und Erhaltung, die Ausgaben für das täglich Leben.
Die Höhe dieser Ausgaben sollte nicht unterschätzt werden, denn das Problem der niedrigen Zinsen zeigt sich in anderen Bereichen und kann so wieder zum Problem werden, wenn die Inflation oder die Zinsen steigen.
Der Immobilienerwerb zur Kapitalanlage birgt immer Chancen und Risiken
Wie viele Menschen bedenken heute noch beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung, das die Differenz zwischen den Gesamtkosten und den Eigenmittel den Kreditbedarf angibt? Hier heißt es genau kalkulieren und berechnen, welche Kosten auf den Käufer zukommen.
Baufinanzierungsdarlehen werden durch die Bestellung einer Grundschuld gesichert, das ist meist eine Bank. Und das heißt bei einer Kreditaufnahme, sollte dieser Kredit vom Käufer nicht mehr bedient werden können, gehört der Bank das Haus.
In Zeiten des billigen Geldes und der Nullzinsen ist für viele Anleger der Kauf zur Kapitalanlage wieder attraktiv. Wir leben seit Jahren in einer Niedrigzinsphase, somit werfen Geldanlagen kaum noch Zinsen ab. Immobilien zu Erwerben, ist so attraktiv wie nie. Doch auch wer Immobilien zur Kapitalanlage erwirbt, muss auf Sicherheit, Rendite und langfristiges Wertentwicklungspotential setzen.
Was künftige Entwicklungen in der Gesellschaft bringen, ist schwer abzuschätzen, trotzdem beeinflussen sie den Immobilienwert.
So können die Risiken für Immobilienbesitzer durch Wohnungsleerstand, Modernisierungsstau, Sonderumlagen, wegen säumiger Miteigentümer und teure Instandhaltungsmaßnahmen, Probleme mit einer teuren Anschlussfinanzierung, künftig zunehmen.
In vielen Gegenden von Deutschland sind die Preise für Grundstücke und Häuser in den letzten Jahren enorm gestiegen, aber eben nicht überall. Früher sagte man: Lage, Lage, Lage, auch heute noch ein entscheidendes Kriterium beim Kauf ebenso wie die vorhandene Infrastruktur.
Wo die Lage, die Arbeitsmarktlage, die Infrastruktur das nicht hergibt sind die Immobilien überteuert. Dies trifft für viele Städten in Deutschland zu. Hier schlagen die regelmäßige Wartung und Instandhaltung für den Käufer mit zusätzlichen Kosten zu Buche. Auch der steuerliche Aspekt ist oft weniger nutzbringend, wie gedacht.
Unser aufgeblähter Immobilienmarkt: Sind Immobilien überteuert?
Wirklich? Fehlt es nicht überall an Wohnraum? Neu fertig gestellte Reihenhäuser und Wohnungen in Hamburg sind nach kürzester Zeit verkauft und bezogen. Städte, wie München, Frankfurt oder Hamburg erhalten im Ranking der Immobilienwerte ein A. Doch der Boom betrifft nur bestimmte Städte, hier ist der Preis von Wohneigentum relativ real abgebildet. Doch was ist mit der Mitte Deutschlands, mit dem Land oder kleinen relativ unattraktiven Städten mit wenig Arbeit und schlechter Infrastruktur?
Denn fast überall in Deutschland stiegen die Preise in den letzten Jahren erheblich über Wert, um bis zu 50 %. Zudem wurden und werden immer öfter Kredite vergeben, wo nur wenig oder gar kein Eigenkapital eingebracht wurde. Noch vor Jahren forderten die Banken in Deutschland beim Kauf einer Immobilie und damit verbundenen Kreditaufnahme eine Eigenbeteiligung von mindestens 20 %, dies hat hierzulande stark nachgelassen. Können diese Kredite nicht mehr bedient werden, werden sie zu faulen Krediten.
Doch auch die Mietpreise in den Ballungszentren steigen weiter, bisher bis zu 30%, dies lässt sich allerdings nicht mit ökonomischen Argumenten rechtfertigen.
Was ist denn eine Blase? Denken Sie an Kaugummi, den Sie zu einer Blase aufblasen und der dann in der Luft mit einem Knall zerplatzt. Laut Prof. Dr. Max Otte: „Blase heißt aber immer, Verzerrung der sinnvollen Preise, Fehlanreize, Boom-, Hysterie, Crash und Kater.“
Zum Beispiel kam es in Amerika zur Immobilienblase, weil es keine Kreditauflagen gab, diese führte zu schnell steigenden Preise, die deutlich über dem eigentlichen Wert der Immobilien lagen. Die Blase platzte, da die Hauseigentümer die stetig steigenden Kreditzinsen nicht zahlen konnten. Über die Banken brach somit eine Flut von Immobilien herein, deren Wert unter dem ursprünglich gezahlten Kaufpreis lag.
Nicht von der Hand weisen lässt sich sich der Vorwurf, das durch die niedrigen Zinsen eine Run auf Eigentumswohnungen und Häuser stattgefunden hat. Immer mehr Menschen leisten sich Eigentum, ohne über das nötige Kapital oder Rücklagen zu verfügen. Immer schon verführte billiges Geld zur Kauf und zur Verschwendung. Mit der Entwicklung der Immobilienpreise halten die Einkommen der Menschen allerdings nicht Schritt.
Die Preise werden auch in die Höhe getriebenen, da viele Wohnungen und Häuser als Investmentanlage beliebt sind. Die Nachfrage nach Wohnraum wird hoch bleiben, solange die Niedrigzinsphase anhält, die Folgen werden wir danach zu spüren bekommen.
Was passiert, wenn die Immobilienblase platzt? Die Preise sinken, der Wert der Immobilie verfällt, das Risiko der Unverkäuflichkeit am Markt steigt, zudem treiben steigende Zinsen die Besitzer in Finanzierungsnöte.
Käufer und Kapitalanleger stehen heute vor dem Problem, das die Preise steigen und steigen. Wo vor 5 bis 10 Jahren noch 280.000 € für ein Reihenhaus mit Grundstück vom Verkäufer verlangt wurden, werden jetzt Reihenhäuser ohne ausgebautes Bad und ohne Carport mit einem kleinem Grundstück von 100 m² für glatt 100.000 € mehr angeboten.
Wir sprechen hier nicht von einem Endhaus, sondern von dem Preis für ein Mittelreihenhaus in Hamburg. Ganz zu schweigen von Eigentumswohnungen oder Häusern am Wasser oder in besten Lagen am Hafen oder der Innenstadt. Da gibt es wenig Ausnahmen, ob in Hamburg oder in München, auch in Frankfurt und in Düsseldorf hat der Immobilienmarkt stark angezogen.
Eins täuscht, denn die Knappheit auf dem Wohnungsmarkt suggeriert, das die Preise angebracht sind, doch sehr oft ist das Eigentum überteuert. Der Preis steht im Widerspruch zum Wert.
Ein weiteres Problem ist, weder Käufer noch Finanzgeber fragen nach dem alt bewährten Prinzip, mit welchen Eigenkapital das künftige Eigentum finanziert werden soll und ob der tatsächliche Wert der Immobilie mit dem Kaufpreis übereinstimmt. Alle sehen nur die große schwarze Null vor dem Komma, da die Kreditzinsen für den Kauf bei fast Null Prozent liegen.
Oft werden gerade von dem kleinen Häuslebauer oder von der jungen Familie die Nebenleistungen, wie die Zins- und Tilgungsleistung, die Bereitstellungszinsen, die Schätzgebühren, die Grundsteuer und die Notar- und Maklergebühren vergessen. Dabei ist das erst der Anfang, denn das Haus will eingerichtet werden, hinzu kommen die Energiekosten, Beiträge für Versicherungen und Erhaltung, die Ausgaben für das täglich Leben.
Die Höhe dieser Ausgaben sollte nicht unterschätzt werden, denn das Problem der niedrigen Zinsen zeigt sich in anderen Bereichen und kann so wieder zum Problem werden, wenn die Inflation oder die Zinsen steigen.
Der Immobilienerwerb zur Kapitalanlage birgt immer Chancen und Risiken
Wie viele Menschen bedenken heute noch beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung, das die Differenz zwischen den Gesamtkosten und den Eigenmittel den Kreditbedarf angibt? Hier heißt es genau kalkulieren und berechnen, welche Kosten auf den Käufer zukommen.
Baufinanzierungsdarlehen werden durch die Bestellung einer Grundschuld gesichert, das ist meist eine Bank. Und das heißt bei einer Kreditaufnahme, sollte dieser Kredit vom Käufer nicht mehr bedient werden können, gehört der Bank das Haus.
In Zeiten des billigen Geldes und der Nullzinsen ist für viele Anleger der Kauf zur Kapitalanlage wieder attraktiv. Wir leben seit Jahren in einer Niedrigzinsphase, somit werfen Geldanlagen kaum noch Zinsen ab. Immobilien zu Erwerben, ist so attraktiv wie nie. Doch auch wer Immobilien zur Kapitalanlage erwirbt, muss auf Sicherheit, Rendite und langfristiges Wertentwicklungspotential setzen.
Was künftige Entwicklungen in der Gesellschaft bringen, ist schwer abzuschätzen, trotzdem beeinflussen sie den Immobilienwert.
So können die Risiken für Immobilienbesitzer durch Wohnungsleerstand, Modernisierungsstau, Sonderumlagen, wegen säumiger Miteigentümer und teure Instandhaltungsmaßnahmen, Probleme mit einer teuren Anschlussfinanzierung, künftig zunehmen.
In vielen Gegenden von Deutschland sind die Preise für Grundstücke und Häuser in den letzten Jahren enorm gestiegen, aber eben nicht überall. Früher sagte man: Lage, Lage, Lage, auch heute noch ein entscheidendes Kriterium beim Kauf ebenso wie die vorhandene Infrastruktur.
Wo die Lage, die Arbeitsmarktlage, die Infrastruktur das nicht hergibt sind die Immobilien überteuert. Dies trifft für viele Städten in Deutschland zu. Hier schlagen die regelmäßige Wartung und Instandhaltung für den Käufer mit zusätzlichen Kosten zu Buche. Auch der steuerliche Aspekt ist oft weniger nutzbringend, wie gedacht.
Unser aufgeblähter Immobilienmarkt: Sind Immobilien überteuert?
Wirklich? Fehlt es nicht überall an Wohnraum? Neu fertig gestellte Reihenhäuser und Wohnungen in Hamburg sind nach kürzester Zeit verkauft und bezogen. Städte, wie München, Frankfurt oder Hamburg erhalten im Ranking der Immobilienwerte ein A. Doch der Boom betrifft nur bestimmte Städte, hier ist der Preis von Wohneigentum relativ real abgebildet. Doch was ist mit der Mitte Deutschlands, mit dem Land oder kleinen relativ unattraktiven Städten mit wenig Arbeit und schlechter Infrastruktur?
Denn fast überall in Deutschland stiegen die Preise in den letzten Jahren erheblich über Wert, um bis zu 50 %. Zudem wurden und werden immer öfter Kredite vergeben, wo nur wenig oder gar kein Eigenkapital eingebracht wurde. Noch vor Jahren forderten die Banken in Deutschland beim Kauf einer Immobilie und damit verbundenen Kreditaufnahme eine Eigenbeteiligung von mindestens 20 %, dies hat hierzulande stark nachgelassen. Können diese Kredite nicht mehr bedient werden, werden sie zu faulen Krediten.
Doch auch die Mietpreise in den Ballungszentren steigen weiter, bisher bis zu 30%, dies lässt sich allerdings nicht mit ökonomischen Argumenten rechtfertigen.
Was ist denn eine Blase? Denken Sie an Kaugummi, den Sie zu einer Blase aufblasen und der dann in der Luft mit einem Knall zerplatzt. Laut Prof. Dr. Max Otte: „Blase heißt aber immer, Verzerrung der sinnvollen Preise, Fehlanreize, Boom-, Hysterie, Crash und Kater.“
Zum Beispiel kam es in Amerika zur Immobilienblase, weil es keine Kreditauflagen gab, diese führte zu schnell steigenden Preise, die deutlich über dem eigentlichen Wert der Immobilien lagen. Die Blase platzte, da die Hauseigentümer die stetig steigenden Kreditzinsen nicht zahlen konnten. Über die Banken brach somit eine Flut von Immobilien herein, deren Wert unter dem ursprünglich gezahlten Kaufpreis lag.
Nicht von der Hand weisen lässt sich sich der Vorwurf, das durch die niedrigen Zinsen eine Run auf Eigentumswohnungen und Häuser stattgefunden hat. Immer mehr Menschen leisten sich Eigentum, ohne über das nötige Kapital oder Rücklagen zu verfügen. Immer schon verführte billiges Geld zur Kauf und zur Verschwendung. Mit der Entwicklung der Immobilienpreise halten die Einkommen der Menschen allerdings nicht Schritt.
Die Preise werden auch in die Höhe getriebenen, da viele Wohnungen und Häuser als Investmentanlage beliebt sind. Die Nachfrage nach Wohnraum wird hoch bleiben, solange die Niedrigzinsphase anhält, die Folgen werden wir danach zu spüren bekommen.
Montag, 15. Mai 2017
SANUS AG - Der Immobilienmarkt in Dresden - Kaufpreis und Mietpreisentwicklung
SANUS AG - Der Dresdner Immobilienmarkt im Detail
Beobachtet der Konsument die letzten Jahre der Dresdner Immobilienpreise, so wird er relativ schnell feststellen können, dass die Objekte immer teurer werden. Ob Miete oder Kauf – die Dresdner müssen immer tiefer in die Tasche greifen. Die Eckdaten des Immobilienmarktes 2016 zeigen, dass im vergangenen Jahr rund 6.100 Immobilien ihren Besitzer wechselten – das Transaktionsvolumen belief sich auf sagenhafte 2,1 Milliarden Euro. Baugrundstücke gibt es jedoch kaum noch.
Das liegt an der Tatsache, dass nur wenige Baugebiete angewiesen wurden, da es – so die Statistik – kaum noch Dresdner gibt, die einen Bauplatz erwerben wollen. Vielmehr sind es Eigentumswohnungen und schon gebaute Häuser, die von den Dresdnern gekauft werden. Es ist also vorwiegend die hohe Nachfrage, die die Preise nach oben treiben lässt.
SANUS AG - Auch die Mietpreise steigen
Doch nicht nur Käufer müssen tiefer in die Tasche greifen – auch die Mieten sind, verglichen mit den letzten Jahren, enorm gestiegen. So lag der Preis für eine 30 m² große Wohnung – im Jahr 2011 – bei 6,11 Euro/m². Im Jahr 2012 stieg der Preis auf 6,47 Euro/m², kletterte ein Jahr später auf 6,48 Euro/m² und lag im Jahr 2014 erstmals auf über 7 Euro (7,07 Euro/m²). Im Jahr 2017 wurde die 8 Euro-Marke übersprungen – derzeit beläuft sich der durchschnittliche Mietpreis auf 8,39 Euro/m². Musste der Dresdner im Jahr 2011 noch knapp 185 Euro für eine 30 m² große Wohnung bezahlen, ist heute eine Mietvorschreibung von rund 250 Euro zu bezahlen.
Auch bei einer 60 m² großen Wohnung sind die Preise gestiegen: Im Jahr 2011 lag der Preis noch bei 5,67 Euro/m² – 2013 lag der durchschnittliche Preis schon bei 6,23 Euro/m². 2016 mussten die Dresdner durchschnittlich 7,09 Euro/m² bezahlen – heute liegt der durchschnittliche Preis bei 7,48 Euro/m². 2011 lag der Preis für eine derartige Wohnung also noch bei 340 Euro im Monat – nun muss der Dresdner rund 450 Euro bezahlen. Bei den 100 m² großen Wohnungen gab es ebenfalls enorme Preissteigerungen:
Im Jahr 2011 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 6,10 Euro. Während 2013 noch 7,50 Euro/m² und 2014 7,97 Euro/m² bezahlt wurden, mussten die Dresdner 2015 erstmals über 8 Euro (8,02 Euro/m²) bezahlen. 2017 kletterte der Quadratmeterpreis von 8,87 Euro/m² (2016) auf 9,23 Euro/m². Im Jahr 2011 war für eine 100 m² große Wohnung eine durchschnittliche Mietvorschreibung von 610 Euro zu bezahlen – heute sind es über 920 Euro. Somit sind die 100 m² großen Wohnungen – innerhalb der letzten sechs Jahre – um rund 300 Euro pro Monat teurer geworden.
SANUS AG - Auch die Häusermieten werden immer teurer
Auch Miethäuser werden immer teurer. Lag der Preis für ein 100 m² großes Miethaus – im Jahr 2011 – noch bei 7,22 Euro/m², so kletterte der Preis im Jahr 2012 auf 8,45 Euro/m². 2013 fielen die Preise auf 6,91 Euro/m², kletterten im Jahr 2014 jedoch auf ein neues Rekordhoch von 8,54 Euro/m². 2017 beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis 10,06 Euro – 2016 lag der Preis noch bei 8,93 Euro/m². Wer also im Jahr 2011 ein 100 m² großes Haus gemietet hat, musste eine monatliche Miete von rund 722 Euro bezahlen. Heute sind es bereits über 1.000 Euro, die Monat für Monat bezahlt werden müssen.
Für 150 m² große Häuser gibt es ähnliche Preise: 2011 lag der Quadratmeterpreis bei 7,34 Euro, 2012 kletterte der Preis auf 9,13 Euro und stürzte im Jahr 2013 auf 7,66 Euro ab. Nun müssen die Dresdner, wenn sie ein 150 m² großes Haus mieten, 10,12 Euro/m² bezahlen. Somit gab es auch hier eine Preissteigerung von 730 Euro auf über 1.000 Euro/Monat.
SANUS AG - Wie teuer sind Eigentumswohnungen?
Natürlich sind die steigenden Mietpreise auch der Grund, warum sich immer mehr Dresdner für ein Eigenheim entscheiden. Doch auch hier sind die Preise – verglichen mit dem Jahr 2016 – extrem gestiegen. Lag der Quadratmeterpreis für eine 40 m² große Wohnung – im Jahr 2016 – noch bei 1.774,29 Euro, so müssen die Dresdner heute rund 2.035,56 Euro (+ 261,27 Euro) bezahlen.
Für Wohnungen, die maximal 80 m² groß sind, mussten im Jahr 2016 1.974,31 Euro/m² bezahlt werden – heute beläuft sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis auf 2.130,56 (+ 156,25 Euro). Wohnungen, die bis zu 120 m² groß waren, lagen im Jahr 2016 bei einem Quadratmeterpreis von 2.971,11 Euro – heute muss der Dresdner rund 2.964,92 bezahlen (- 6,19 Euro). Teurer wird es wieder für Wohnungen, die größer als 120 m² sind. 2016 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 3.003,34 – heute sind es 3.057,65 Euro (+ 54,31 Euro).
SANUS AG - Auch die Häuserpreise sind gestiegen Auch die Häuser wurden teurer.
2016 lag der durchschnittliche Preis, wenn ein 100 m² großes Haus verkauft wurde, bei 121.755 Euro. Heute müssen rund 234.700 Euro bezahlt werden. Häuser, die maximal 140 m² groß waren, wurden 2016 um rund 292.000 Euro verkauft – heute wechseln derartige Häuser für durchschnittlich 355.000 Euro den Besitzer. Immobilien, die nicht größer als 180 m² sind, wurden 2016 für rund 340.000 Euro verkauft. Heute sind derartige Objekte ebenfalls teurer – der Durchschnittspreis beläuft sich auf 426.000 Euro. Auch Objekte, die größer als 180 m² sind, werden 2017 teurer verkauft:
Heute müssen die Käufer rund 857.000 Euro bezahlen – im Jahr 2016 lag der durchschnittliche Verkaufspreis bei 730.000 Euro. Besonders teuer sind die Innere Altstadt (10,92 Euro/m²), die Innere Neustadt (10,13 Euro/m²) und Strehlen (9,88 Euro/m²). Günstige Quadratmeterpreise gibt es in Gorbitz-Ost (5,77 Euro/m²), Gorbitz-Nord (5,78 Euro/m²), Gorbitz-Süd (5,96 Euro/m²) und in Prohlis-Süd (6,07 Euro/m²)
Beobachtet der Konsument die letzten Jahre der Dresdner Immobilienpreise, so wird er relativ schnell feststellen können, dass die Objekte immer teurer werden. Ob Miete oder Kauf – die Dresdner müssen immer tiefer in die Tasche greifen. Die Eckdaten des Immobilienmarktes 2016 zeigen, dass im vergangenen Jahr rund 6.100 Immobilien ihren Besitzer wechselten – das Transaktionsvolumen belief sich auf sagenhafte 2,1 Milliarden Euro. Baugrundstücke gibt es jedoch kaum noch.
Das liegt an der Tatsache, dass nur wenige Baugebiete angewiesen wurden, da es – so die Statistik – kaum noch Dresdner gibt, die einen Bauplatz erwerben wollen. Vielmehr sind es Eigentumswohnungen und schon gebaute Häuser, die von den Dresdnern gekauft werden. Es ist also vorwiegend die hohe Nachfrage, die die Preise nach oben treiben lässt.
SANUS AG - Auch die Mietpreise steigen
Doch nicht nur Käufer müssen tiefer in die Tasche greifen – auch die Mieten sind, verglichen mit den letzten Jahren, enorm gestiegen. So lag der Preis für eine 30 m² große Wohnung – im Jahr 2011 – bei 6,11 Euro/m². Im Jahr 2012 stieg der Preis auf 6,47 Euro/m², kletterte ein Jahr später auf 6,48 Euro/m² und lag im Jahr 2014 erstmals auf über 7 Euro (7,07 Euro/m²). Im Jahr 2017 wurde die 8 Euro-Marke übersprungen – derzeit beläuft sich der durchschnittliche Mietpreis auf 8,39 Euro/m². Musste der Dresdner im Jahr 2011 noch knapp 185 Euro für eine 30 m² große Wohnung bezahlen, ist heute eine Mietvorschreibung von rund 250 Euro zu bezahlen.
Auch bei einer 60 m² großen Wohnung sind die Preise gestiegen: Im Jahr 2011 lag der Preis noch bei 5,67 Euro/m² – 2013 lag der durchschnittliche Preis schon bei 6,23 Euro/m². 2016 mussten die Dresdner durchschnittlich 7,09 Euro/m² bezahlen – heute liegt der durchschnittliche Preis bei 7,48 Euro/m². 2011 lag der Preis für eine derartige Wohnung also noch bei 340 Euro im Monat – nun muss der Dresdner rund 450 Euro bezahlen. Bei den 100 m² großen Wohnungen gab es ebenfalls enorme Preissteigerungen:
Im Jahr 2011 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 6,10 Euro. Während 2013 noch 7,50 Euro/m² und 2014 7,97 Euro/m² bezahlt wurden, mussten die Dresdner 2015 erstmals über 8 Euro (8,02 Euro/m²) bezahlen. 2017 kletterte der Quadratmeterpreis von 8,87 Euro/m² (2016) auf 9,23 Euro/m². Im Jahr 2011 war für eine 100 m² große Wohnung eine durchschnittliche Mietvorschreibung von 610 Euro zu bezahlen – heute sind es über 920 Euro. Somit sind die 100 m² großen Wohnungen – innerhalb der letzten sechs Jahre – um rund 300 Euro pro Monat teurer geworden.
SANUS AG - Auch die Häusermieten werden immer teurer
Auch Miethäuser werden immer teurer. Lag der Preis für ein 100 m² großes Miethaus – im Jahr 2011 – noch bei 7,22 Euro/m², so kletterte der Preis im Jahr 2012 auf 8,45 Euro/m². 2013 fielen die Preise auf 6,91 Euro/m², kletterten im Jahr 2014 jedoch auf ein neues Rekordhoch von 8,54 Euro/m². 2017 beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis 10,06 Euro – 2016 lag der Preis noch bei 8,93 Euro/m². Wer also im Jahr 2011 ein 100 m² großes Haus gemietet hat, musste eine monatliche Miete von rund 722 Euro bezahlen. Heute sind es bereits über 1.000 Euro, die Monat für Monat bezahlt werden müssen.
Für 150 m² große Häuser gibt es ähnliche Preise: 2011 lag der Quadratmeterpreis bei 7,34 Euro, 2012 kletterte der Preis auf 9,13 Euro und stürzte im Jahr 2013 auf 7,66 Euro ab. Nun müssen die Dresdner, wenn sie ein 150 m² großes Haus mieten, 10,12 Euro/m² bezahlen. Somit gab es auch hier eine Preissteigerung von 730 Euro auf über 1.000 Euro/Monat.
SANUS AG - Wie teuer sind Eigentumswohnungen?
Natürlich sind die steigenden Mietpreise auch der Grund, warum sich immer mehr Dresdner für ein Eigenheim entscheiden. Doch auch hier sind die Preise – verglichen mit dem Jahr 2016 – extrem gestiegen. Lag der Quadratmeterpreis für eine 40 m² große Wohnung – im Jahr 2016 – noch bei 1.774,29 Euro, so müssen die Dresdner heute rund 2.035,56 Euro (+ 261,27 Euro) bezahlen.
Für Wohnungen, die maximal 80 m² groß sind, mussten im Jahr 2016 1.974,31 Euro/m² bezahlt werden – heute beläuft sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis auf 2.130,56 (+ 156,25 Euro). Wohnungen, die bis zu 120 m² groß waren, lagen im Jahr 2016 bei einem Quadratmeterpreis von 2.971,11 Euro – heute muss der Dresdner rund 2.964,92 bezahlen (- 6,19 Euro). Teurer wird es wieder für Wohnungen, die größer als 120 m² sind. 2016 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 3.003,34 – heute sind es 3.057,65 Euro (+ 54,31 Euro).
SANUS AG - Auch die Häuserpreise sind gestiegen Auch die Häuser wurden teurer.
2016 lag der durchschnittliche Preis, wenn ein 100 m² großes Haus verkauft wurde, bei 121.755 Euro. Heute müssen rund 234.700 Euro bezahlt werden. Häuser, die maximal 140 m² groß waren, wurden 2016 um rund 292.000 Euro verkauft – heute wechseln derartige Häuser für durchschnittlich 355.000 Euro den Besitzer. Immobilien, die nicht größer als 180 m² sind, wurden 2016 für rund 340.000 Euro verkauft. Heute sind derartige Objekte ebenfalls teurer – der Durchschnittspreis beläuft sich auf 426.000 Euro. Auch Objekte, die größer als 180 m² sind, werden 2017 teurer verkauft:
Heute müssen die Käufer rund 857.000 Euro bezahlen – im Jahr 2016 lag der durchschnittliche Verkaufspreis bei 730.000 Euro. Besonders teuer sind die Innere Altstadt (10,92 Euro/m²), die Innere Neustadt (10,13 Euro/m²) und Strehlen (9,88 Euro/m²). Günstige Quadratmeterpreise gibt es in Gorbitz-Ost (5,77 Euro/m²), Gorbitz-Nord (5,78 Euro/m²), Gorbitz-Süd (5,96 Euro/m²) und in Prohlis-Süd (6,07 Euro/m²)
Sonntag, 14. Mai 2017
Sanus AG - 20 Jahre Sanus AG
Seit zwanzig Jahren ist die Sanus AG als innovativer Immobilienentwickler am Standort Berlin aktiv. Das Unternehmen gestaltet qualitätsvolle Wohn- und Geschäftsimmobilien und hat in vielen Bezirken die Quartiersentwicklung entscheidend mitgeprägt.
Dabei war das Unternehmen stets der Historie verpflichtet und hat in Abstimmung mit Stadtentwicklung und Denkmalpflege wahre Kleinode im Berliner Stadtbild geschaffen. Und das mit Nachhaltigkeit: Denn seit seiner Gründung vor zwanzig Jahren sind insgesamt über 5.000 Wohneinheiten und 24 Quartiere realisiert worden.
Dabei war das Unternehmen stets der Historie verpflichtet und hat in Abstimmung mit Stadtentwicklung und Denkmalpflege wahre Kleinode im Berliner Stadtbild geschaffen. Und das mit Nachhaltigkeit: Denn seit seiner Gründung vor zwanzig Jahren sind insgesamt über 5.000 Wohneinheiten und 24 Quartiere realisiert worden.
Samstag, 13. Mai 2017
Sanus AG: Warum man nach MABV bauen sollte!
Hinter dem Kürzel MABV verbirgt sich die Makler- und Bauträgerverordnung.
Sie trat im Jahr 1974 in Deutschland in Kraft, wurde aus der Gewerbeordnung abgeleitet und dient vor allem dem Schutz eines Erwerbers einer Immobilie. Nicht jeder Vertrag ist rechtlich einwandfrei Dieser Schutz drückt sich gleich in mehreren Bereichen aus.
So besteht der Kauf eines Einfamilienhauses direkt vom Bauträger normalerweise aus einem Kaufvertrag für das Grundstück des Hauses und einem Werkvertrag über den Bau des Hauses auf eben diesem Grundstück. Beide Verträge werden typischerweise schon vor Baubeginn abgeschlossen. Die Maklar- und Bauträgerverordnung regelt nun, wie genau ein solcher Vertrag auszusehen hat. Daher trägt sie auch den ausführlichen Namen "Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer".
Sanus AG: Wer wann was zahlen muss
Besonders deutlich findet sich die Schutzfunktion der Verordnung in Paragraph 3 "Besondere Sicherungspflichten für Bauträger". Dort wird explizit erläutert ab welchem Zeitpunkt ein Bauträger vom Käufer Geld annehmen darf und welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen. Die Verordnung regelt aber auch alle weiteren Zahlungen. Sie beschreibt, in wie viele Raten der Kaufpreis aufgeteilt werden darf und wann sie in welcher Höhe zu zahlen sind.
Sanus AG: Nichts geht ohne Notar
Außerdem wird ein Käufer nach der Makler- und Bauträgerverordnung noch durch einige rechtliche Voraussetzungen vor Benachteiligung durch den Bauträger bzw. Verkäufer geschützt. Der Abschluss der Kaufvertrages reicht noch nicht aus. Weiterhin müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein damit die erste Rate an den Bauherren überhaupt getätigt werden muss: Ein Notar muss die Wirksamkeit des Vertrages bestätigen. Außerdem muss er bestätigen, dass alle Genehmigungen vorliegen und dass der Bauträger kein Rücktrittsrecht mehr besitzt.
Der Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung muss im Grundbuch vermerkt sein. Die Baugenehmigung muss erteilt und das Grundstück muss zum Kauf durch den Käufer bereit stehen. Zahlungen nur dem Baufortschritt angepasst Liegen alle diese Voraussetzungen vor, darf der Bauherr laut Makler- und Bauträgerverordnung die Summe in bis zu 7 Raten, entsprechend dem Baufortschritt, verlangen.
Sanus AG: Die Raten können in folgenden Sätzen zusammengesetzt sein:
Zunächst können 30% der gesamten Vertragssumme für die Übertragung von Eigentum an einem Grundstück anfallen. 40% der verbleibenden Vertragssumme können beispielsweise nach der Fertigstellung des Rohbaus und der Zimmererarbeiten angesetzt werden. Weitere 8% der Vertragssumme können nach der Fertigstellung des Daches anfallen, 10% für den Einbau der Fenster, 12% wenn das Haus bezugsfertig übergeben wird. Die Makler. und Bauträgerverordnung regelt die Prozentsätze bis ins Detail. Die letzten 5% dürfen bei der Fertigstellung des neuen Eigenheims abgerechnet werden.
Sanus AG: Warum eine Bürgschaft sinnvoll ist
Außerdem muss ein Bauherr seine Leistungserstellung durch eine Bürgschaft absichern. Vorher darf er keine Zahlungen des Kunden entgegennehmen. Ziel dieser Regelung ist es, Schadensersatzansprüche des Kunden abzusichern. Schadensersatzansprüche könnten entstehen, wenn ein Handwerker oder der Bauherr selbst Handlungen vollzieht, die zu Lasten des Vermögens des Kunden gehen. Als Bürgen kommen hier natürlich keine Privatpersonen in Frage, sondern nur Körperschaften des öffentlichen Rechts, Kreditinstitute und Versicherungen. Noch dazu dürfen die Zahlungen des Kundern laut der Makler- und Bauträgerverordnung nur für die vereinbarten Vorhaben verwendet werden.
MABV für Käufer eines Altbaus Die Makler- und Bauträgerverordnung gilt im Übrigen nicht nur für Kunden, die ein neues Eigenheim bauen lassen wollen und sich dabei gegenüber Bauherren und Handwerkern absichern wollen. Die Verordnung betrifft auch alle, die statt einem Neubau einen Altbau, ein saniertes Denkmal oder ähnliches kaufen wollen. Allerdings gelten hier leicht veränderte Regelungen im Vergleich zum Neubau. Trotzdem schützt auch hier natürlich die Makler- und Bauträgerverordnung den Käufer vor Benachteiligungen durch den Bauherren oder Handwerker.
Sanus AG: Aufteilung in bis zu 7 Raten
Auch hier gilt, dass der Bauherr die gesamte Vertragssumme in bis zu 7 Raten aufteilen darf. Es gibt zwei Möglichkeiten zur Zahlung der Kaufpreisraten:
1. Die Vormerkungslösung bei der der lastenfreie Eigentumserwerb sichergestellt sein muss. Das bedeutet, dass eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen werden muss, dass alle Genehmigungen, einschließlich der Baugenehmigung vorliegen müssen und dass die Lastenfreistellung auch für den Fall des "Steckenbleibens" des Bauvorhabens gilt. Gezahlt wird nur nach Baufortschritt, das bedeutet wenn der entsprechende Fortschritt auch real erreicht wurde.
2. Bei der Bürgschaftslösung müssen die Voraussetzungen nicht zwingend vorliegen. Der Bauträger stellt hier vereinbarungsgemößg eine Bürgschaft, die „alle Ansprüche des Erwerbers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte“ sichert. Die Bürgschaft muss bestehen bleiben, bis alle Voraussetzungen aus 1. erfüllt sind. In jedem Fall sind die Zahlungen des Kunden durch Bürgschaft oder Erfüllung der Voraussetzungen (oder beides) abgesichert. Die Raten können beispielsweise folgendermaßen aufgeteilt werden:
- 30% nach Bestätigung des Notars zu Fälligkeitsvoraussetzungen
- 28% nach Rohbaufertigstellung
- 5,6% Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
- 2,1% nach Rohinstallation der Heizungsanlagen
- 2,1% nach Rohinstallation der Sanitäranlagen
- 2,1% nach Rohinstallation der Elektroanlagen
- 7,0% nach Fenstereinbau
- 4,2% für Innenputz
- 2,1% für den Estrich
- 2,8% nach Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
- 8,4% nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
- 2,1% fertige Fassadenarbeiten
- 3,5% zur vollständigen Fertigstellung Vorzeitige Komplettzahlung.
Sanus AG: In einzelnen Fällen, zum Beispiel im Falle einer Steuererhöhung zum Jahresbeginn, einer aus anderen Gründen sinnvolleren Verteilung der Raten auf unterschiedliche Jahre, kann zum Beispiel der volle Kaufpreis schon früher bezahlt werden. In diesem Fall müsste eine Bank des Bauträgers als Bürge einspringen, sodass dem Käufer aus dieser Regelung keine Nachteile entstehen können.
Sie trat im Jahr 1974 in Deutschland in Kraft, wurde aus der Gewerbeordnung abgeleitet und dient vor allem dem Schutz eines Erwerbers einer Immobilie. Nicht jeder Vertrag ist rechtlich einwandfrei Dieser Schutz drückt sich gleich in mehreren Bereichen aus.
So besteht der Kauf eines Einfamilienhauses direkt vom Bauträger normalerweise aus einem Kaufvertrag für das Grundstück des Hauses und einem Werkvertrag über den Bau des Hauses auf eben diesem Grundstück. Beide Verträge werden typischerweise schon vor Baubeginn abgeschlossen. Die Maklar- und Bauträgerverordnung regelt nun, wie genau ein solcher Vertrag auszusehen hat. Daher trägt sie auch den ausführlichen Namen "Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer".
Sanus AG: Wer wann was zahlen muss
Besonders deutlich findet sich die Schutzfunktion der Verordnung in Paragraph 3 "Besondere Sicherungspflichten für Bauträger". Dort wird explizit erläutert ab welchem Zeitpunkt ein Bauträger vom Käufer Geld annehmen darf und welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen. Die Verordnung regelt aber auch alle weiteren Zahlungen. Sie beschreibt, in wie viele Raten der Kaufpreis aufgeteilt werden darf und wann sie in welcher Höhe zu zahlen sind.
Sanus AG: Nichts geht ohne Notar
Außerdem wird ein Käufer nach der Makler- und Bauträgerverordnung noch durch einige rechtliche Voraussetzungen vor Benachteiligung durch den Bauträger bzw. Verkäufer geschützt. Der Abschluss der Kaufvertrages reicht noch nicht aus. Weiterhin müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein damit die erste Rate an den Bauherren überhaupt getätigt werden muss: Ein Notar muss die Wirksamkeit des Vertrages bestätigen. Außerdem muss er bestätigen, dass alle Genehmigungen vorliegen und dass der Bauträger kein Rücktrittsrecht mehr besitzt.
Der Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung muss im Grundbuch vermerkt sein. Die Baugenehmigung muss erteilt und das Grundstück muss zum Kauf durch den Käufer bereit stehen. Zahlungen nur dem Baufortschritt angepasst Liegen alle diese Voraussetzungen vor, darf der Bauherr laut Makler- und Bauträgerverordnung die Summe in bis zu 7 Raten, entsprechend dem Baufortschritt, verlangen.
Sanus AG: Die Raten können in folgenden Sätzen zusammengesetzt sein:
Zunächst können 30% der gesamten Vertragssumme für die Übertragung von Eigentum an einem Grundstück anfallen. 40% der verbleibenden Vertragssumme können beispielsweise nach der Fertigstellung des Rohbaus und der Zimmererarbeiten angesetzt werden. Weitere 8% der Vertragssumme können nach der Fertigstellung des Daches anfallen, 10% für den Einbau der Fenster, 12% wenn das Haus bezugsfertig übergeben wird. Die Makler. und Bauträgerverordnung regelt die Prozentsätze bis ins Detail. Die letzten 5% dürfen bei der Fertigstellung des neuen Eigenheims abgerechnet werden.
Sanus AG: Warum eine Bürgschaft sinnvoll ist
Außerdem muss ein Bauherr seine Leistungserstellung durch eine Bürgschaft absichern. Vorher darf er keine Zahlungen des Kunden entgegennehmen. Ziel dieser Regelung ist es, Schadensersatzansprüche des Kunden abzusichern. Schadensersatzansprüche könnten entstehen, wenn ein Handwerker oder der Bauherr selbst Handlungen vollzieht, die zu Lasten des Vermögens des Kunden gehen. Als Bürgen kommen hier natürlich keine Privatpersonen in Frage, sondern nur Körperschaften des öffentlichen Rechts, Kreditinstitute und Versicherungen. Noch dazu dürfen die Zahlungen des Kundern laut der Makler- und Bauträgerverordnung nur für die vereinbarten Vorhaben verwendet werden.
MABV für Käufer eines Altbaus Die Makler- und Bauträgerverordnung gilt im Übrigen nicht nur für Kunden, die ein neues Eigenheim bauen lassen wollen und sich dabei gegenüber Bauherren und Handwerkern absichern wollen. Die Verordnung betrifft auch alle, die statt einem Neubau einen Altbau, ein saniertes Denkmal oder ähnliches kaufen wollen. Allerdings gelten hier leicht veränderte Regelungen im Vergleich zum Neubau. Trotzdem schützt auch hier natürlich die Makler- und Bauträgerverordnung den Käufer vor Benachteiligungen durch den Bauherren oder Handwerker.
Sanus AG: Aufteilung in bis zu 7 Raten
Auch hier gilt, dass der Bauherr die gesamte Vertragssumme in bis zu 7 Raten aufteilen darf. Es gibt zwei Möglichkeiten zur Zahlung der Kaufpreisraten:
1. Die Vormerkungslösung bei der der lastenfreie Eigentumserwerb sichergestellt sein muss. Das bedeutet, dass eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen werden muss, dass alle Genehmigungen, einschließlich der Baugenehmigung vorliegen müssen und dass die Lastenfreistellung auch für den Fall des "Steckenbleibens" des Bauvorhabens gilt. Gezahlt wird nur nach Baufortschritt, das bedeutet wenn der entsprechende Fortschritt auch real erreicht wurde.
2. Bei der Bürgschaftslösung müssen die Voraussetzungen nicht zwingend vorliegen. Der Bauträger stellt hier vereinbarungsgemößg eine Bürgschaft, die „alle Ansprüche des Erwerbers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte“ sichert. Die Bürgschaft muss bestehen bleiben, bis alle Voraussetzungen aus 1. erfüllt sind. In jedem Fall sind die Zahlungen des Kunden durch Bürgschaft oder Erfüllung der Voraussetzungen (oder beides) abgesichert. Die Raten können beispielsweise folgendermaßen aufgeteilt werden:
- 30% nach Bestätigung des Notars zu Fälligkeitsvoraussetzungen
- 28% nach Rohbaufertigstellung
- 5,6% Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
- 2,1% nach Rohinstallation der Heizungsanlagen
- 2,1% nach Rohinstallation der Sanitäranlagen
- 2,1% nach Rohinstallation der Elektroanlagen
- 7,0% nach Fenstereinbau
- 4,2% für Innenputz
- 2,1% für den Estrich
- 2,8% nach Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
- 8,4% nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
- 2,1% fertige Fassadenarbeiten
- 3,5% zur vollständigen Fertigstellung Vorzeitige Komplettzahlung.
Sanus AG: In einzelnen Fällen, zum Beispiel im Falle einer Steuererhöhung zum Jahresbeginn, einer aus anderen Gründen sinnvolleren Verteilung der Raten auf unterschiedliche Jahre, kann zum Beispiel der volle Kaufpreis schon früher bezahlt werden. In diesem Fall müsste eine Bank des Bauträgers als Bürge einspringen, sodass dem Käufer aus dieser Regelung keine Nachteile entstehen können.
Freitag, 12. Mai 2017
SANUS AG Jeder will eine Immobilie-droht eine Überhitzung des Immobilienmarktes in Deutschland?
Sanus AG: Jeder will eine Immobilie-droht eine Überhitzung des Immobilienmarktes in Deutschland?
Wie riskant sind deutsche Immobilien? Die Geschichte der Immobilienblase geht auf das siebte Jahrhundert vor Christus zurück. König Midas, der im heutigen Anatolien herrschte, war vor allem für seinen Reichtum bekannt. Midas wollte noch reicher werden, doch damals waren Silber und Gold noch knapp. Aus diesem Grund ließ er den Metallgehalt der Silber- und Goldmünzen reduzieren. Es kam zu einer Geldflut auf den Märkten Anatoliens. Plötzlich waren die Bürger vermögend, kauften Landhäuser und interessierten sich für Villen.
Die Immobilienpreise schossen in die Höhe, stürzten dann aber wieder ab, nachdem der Münzbetrug aufgedeckt wurde. Ein Szenario, das demnächst auch in Deutschland möglich wäre: Die Deutschen entscheiden sich seit Jahren für günstige Finanzierungen, kaufen Immobilien und verwirklichen sich so ihren Traum von den eigenen vier Wänden. Es ist keine Überraschung, dass die Immobilienpreise immer weiter nach oben klettern - schlussendlich bestimmt die Nachfrage auch den Preis. Platzt tatsächlich die Blase, sodass es zu einer Preiskorrektur der Immobilien kommt, könnten plötzlich viele Deutsche ein Objekt besitzen, das nur noch einen Bruchteil wert ist.
Sanus AG: Ist Draghi der neue König Midas?
Für viele Menschen ist Mario Draghi der neue König Midas. Viele Kritiker sind der Meinung, Draghi würd dieselben Fehler wie König Midas machen. Der Chef der EZB habe die Geldmengen zu stark ausgeweitet, wobei die historisch niedrigen Zinsen dazu führten, dass immer mehr Menschen eine Finanzierung aufgenommen haben, sodass die Immobilienblase immer größer wurde.
Schon seit geraumer Zeit befassen sich Anleger und Ökonomen mit der Frage, wie hoch die Gefahr einer platzenden Immobilienblase ist. Die Zahlen zeigen, dass die Zeiten der steigenden Preise - wie etwa in Hamburg, Köln oder München - zwar aktuell vorbei sind, jedoch noch längst keine Entwarnung gegeben werden kann. Schlussendlich könnten die Immobilienpreise - selbst nach einer wochen- oder monatelangen Stagnation - plötzlich wieder in die Höhe schießen.
Ist die Preisstabilität nur von kurzer Dauer oder kommt es zu einem neuerlichen Preisanstieg? Konnte die Explosion der Immobilienblase noch verhindert werden? Die Experten sind sich unsicher; viele sind auch der Meinung, es sei die Ruhe vor dem Sturm eingetreten. Es stellt sich daher nicht mehr die Frage, ob die Blase platzt - es stellt sich vielmehr die Frage, wann sie endlich platzen wird.
Sanus AG: Befindet sich Deutschland in einer Immobilienblase?
Es ist bekannt, dass die Kaufpreise in München, Köln und Hamburg überzogen sind. In München kosten Immobilien um rund 75 Prozent zu viel. Viele Experten sind sich sicher, dass das Limit bereits erreicht wurde - auch deshalb, da die Mieten den Kaufpreisen nachhinken. Seit rund fünf Jahren steigen die Kaufpreise immer stärker - während die Mietpreise in den letzten 10 Jahren um rund 29 Prozent gestiegen sind, stiegen die Preise für Neubauten um bis zu 63 Prozent. Es wird heute also nur eine Immobilie gekauft, damit sie morgen wieder teuer verkauft werden kann. Natürlich sind derartige Entwicklungen bereits für viele Kritiker die ersten Hinweise, dass sich Deutschland bereits in einer Immobilienblase befindet.
Sanus AG: An welchen Charaktereigenschaften erkennt man eine Immobilienblase?
Dabei verweisen die Kritiker immer auf die sechs Kriterien einer Immobilienblase:
- Die Kaufpreise steigen schneller als die Mietpreise
- Kaufpreise, die auf einem sehr hohen Niveau sind, steigen weiter
- Zu Beginn gelten die Preise nur für Top-Lagen; später auch im ländlichen Bereich
- Für Kredite werden Zinssätze von unter 3 Prozent gewährt
- Die Tilgungsraten befinden sich unter 4 Prozent
Immer mehr Immobilien werden über Fremdfinanzierungen erworben Kriterien, die in Deutschland bereits allesamt erfüllt sind. Vor allem sei es die klaffende Lücke zwischen den Miet- und Kaufpreisen, die für viele Experten der Beweis sei, dass sich das Land in einer unkontrollierbaren Immobilienblase befinde. Während die Mieten zwischen 2007 und 2016 um rund 29 Prozent gestiegen sind, kletterten die Preise für Bestandsimmobilien und Neubauten um 59 Prozent bzw. 63 Prozent.
Sanus AG: Muss vom Immobilienkauf abgeraten werden?
Bevor man sich für einen Immobilienkauf entscheidet, sollten natürlich auch ein paar Faktoren berücksichtigt werden: In welcher Region befindet sich das Objekt, in welchem Zustand ist die Immobilie und ist der Preis auch tatsächlich gerechtfertigt? Sollte besser eine Wohnung in der Kölner Innenstadt oder doch lieber am Rande der Stadt gekauft werden? Interessiert sich der heutige Verbraucher für eine Wohnung oder ein Haus, sollte er natürlich die aktuelle Marktsituation analysieren. Auch wenn die Ökonomen und Experten vor der Immobilienblase warnen, sind steigende Preise kein tatsächlicher Hinweis, dass sich der Immobilienmarkt in eine extrem gefährliche Richtung bewegt.
Vielmehr ist es die Relation zur Lohn- und Mietentwicklung. In Deutschland steigen die Gehälter und Mieten kontinuierlich; der deutsche Haushalt muss zwischen 15 und 30 Prozent des Nettoeinkommens für Mietzahlungen aufwenden. Das bedeutet, dass in weiten Teilen keine Immobilienblase befürchtet werden muss. Entscheidet sich der Anleger hingegen für eine Wohnung in München, muss er rund 7.000 Euro für einen Quadratmeter bezahlen. Das sind - bei einer durchschnittlichen Wohnung mit 80 m² - 560.000 Euro!
Sanus AG: Warum sich immer mehr Deutsche für Immobilien am Stadtrand interessieren
Des Weiteren klagen immer mehr Menschen, dass in Deutschland viel zu wenig gebaut wird. Das ist auch richtig - vor allem in Städten gibt es kaum neue Wohnungen, wobei in ländlichen Regionen sehr wohl darauf geachtet wird, dass immer mehr neue Häuser und Wohnungen errichtet werden. Dabei handelt es sich um günstigere Objekte, wobei die Preise - das zeigen die Zahlen der letzten Jahre - extrem gestiegen sind. Da sich der Deutsche kaum noch ein Objekt in einer Großstadt leisten kann, entscheidet er sich für eine Immobilie am Stadtrand oder direkt auf dem Land. Es kommt auch hier, aufgrund der steigenden Nachfrage, zu immer höheren Preisen.
Sanus AG: Wiederholt sich die Geschichte?
Befindet sich der deutsche Immobilienmarkt vor einer Krise? Viele Experten verweisen gerne auf die USA. Vor zehn Jahren sorgte die lockere Kreditvergabe für das absolute Chaos: Viele Menschen haben sich für ein Haus oder eine Wohnung entschieden, wobei sie sich das gekaufte Objekt gar nicht leisten konnten. In weiterer Folge kam es zu einer Blase, die eine hohe Oberflächenspannung hatte, jedoch keinen Inhalt vorweisen konnte. Es kam zur Explosion und zu fallenden Immobilienpreise. Am Ende hatten die Amerikaner Häuser, für die hohe Kredite bedient werden mussten, jedoch keinen Wert hatten. Platzt die Blase, fallen die Immobilienpreise, sodass die Anleger Objekte haben, die nur noch einen Bruchteil wert sind. Ein Szenario, das sehr wohl auch in Deutschland möglich ist.
Wie riskant sind deutsche Immobilien? Die Geschichte der Immobilienblase geht auf das siebte Jahrhundert vor Christus zurück. König Midas, der im heutigen Anatolien herrschte, war vor allem für seinen Reichtum bekannt. Midas wollte noch reicher werden, doch damals waren Silber und Gold noch knapp. Aus diesem Grund ließ er den Metallgehalt der Silber- und Goldmünzen reduzieren. Es kam zu einer Geldflut auf den Märkten Anatoliens. Plötzlich waren die Bürger vermögend, kauften Landhäuser und interessierten sich für Villen.
Die Immobilienpreise schossen in die Höhe, stürzten dann aber wieder ab, nachdem der Münzbetrug aufgedeckt wurde. Ein Szenario, das demnächst auch in Deutschland möglich wäre: Die Deutschen entscheiden sich seit Jahren für günstige Finanzierungen, kaufen Immobilien und verwirklichen sich so ihren Traum von den eigenen vier Wänden. Es ist keine Überraschung, dass die Immobilienpreise immer weiter nach oben klettern - schlussendlich bestimmt die Nachfrage auch den Preis. Platzt tatsächlich die Blase, sodass es zu einer Preiskorrektur der Immobilien kommt, könnten plötzlich viele Deutsche ein Objekt besitzen, das nur noch einen Bruchteil wert ist.
Sanus AG: Ist Draghi der neue König Midas?
Für viele Menschen ist Mario Draghi der neue König Midas. Viele Kritiker sind der Meinung, Draghi würd dieselben Fehler wie König Midas machen. Der Chef der EZB habe die Geldmengen zu stark ausgeweitet, wobei die historisch niedrigen Zinsen dazu führten, dass immer mehr Menschen eine Finanzierung aufgenommen haben, sodass die Immobilienblase immer größer wurde.
Schon seit geraumer Zeit befassen sich Anleger und Ökonomen mit der Frage, wie hoch die Gefahr einer platzenden Immobilienblase ist. Die Zahlen zeigen, dass die Zeiten der steigenden Preise - wie etwa in Hamburg, Köln oder München - zwar aktuell vorbei sind, jedoch noch längst keine Entwarnung gegeben werden kann. Schlussendlich könnten die Immobilienpreise - selbst nach einer wochen- oder monatelangen Stagnation - plötzlich wieder in die Höhe schießen.
Ist die Preisstabilität nur von kurzer Dauer oder kommt es zu einem neuerlichen Preisanstieg? Konnte die Explosion der Immobilienblase noch verhindert werden? Die Experten sind sich unsicher; viele sind auch der Meinung, es sei die Ruhe vor dem Sturm eingetreten. Es stellt sich daher nicht mehr die Frage, ob die Blase platzt - es stellt sich vielmehr die Frage, wann sie endlich platzen wird.
Sanus AG: Befindet sich Deutschland in einer Immobilienblase?
Es ist bekannt, dass die Kaufpreise in München, Köln und Hamburg überzogen sind. In München kosten Immobilien um rund 75 Prozent zu viel. Viele Experten sind sich sicher, dass das Limit bereits erreicht wurde - auch deshalb, da die Mieten den Kaufpreisen nachhinken. Seit rund fünf Jahren steigen die Kaufpreise immer stärker - während die Mietpreise in den letzten 10 Jahren um rund 29 Prozent gestiegen sind, stiegen die Preise für Neubauten um bis zu 63 Prozent. Es wird heute also nur eine Immobilie gekauft, damit sie morgen wieder teuer verkauft werden kann. Natürlich sind derartige Entwicklungen bereits für viele Kritiker die ersten Hinweise, dass sich Deutschland bereits in einer Immobilienblase befindet.
Sanus AG: An welchen Charaktereigenschaften erkennt man eine Immobilienblase?
Dabei verweisen die Kritiker immer auf die sechs Kriterien einer Immobilienblase:
- Die Kaufpreise steigen schneller als die Mietpreise
- Kaufpreise, die auf einem sehr hohen Niveau sind, steigen weiter
- Zu Beginn gelten die Preise nur für Top-Lagen; später auch im ländlichen Bereich
- Für Kredite werden Zinssätze von unter 3 Prozent gewährt
- Die Tilgungsraten befinden sich unter 4 Prozent
Immer mehr Immobilien werden über Fremdfinanzierungen erworben Kriterien, die in Deutschland bereits allesamt erfüllt sind. Vor allem sei es die klaffende Lücke zwischen den Miet- und Kaufpreisen, die für viele Experten der Beweis sei, dass sich das Land in einer unkontrollierbaren Immobilienblase befinde. Während die Mieten zwischen 2007 und 2016 um rund 29 Prozent gestiegen sind, kletterten die Preise für Bestandsimmobilien und Neubauten um 59 Prozent bzw. 63 Prozent.
Sanus AG: Muss vom Immobilienkauf abgeraten werden?
Bevor man sich für einen Immobilienkauf entscheidet, sollten natürlich auch ein paar Faktoren berücksichtigt werden: In welcher Region befindet sich das Objekt, in welchem Zustand ist die Immobilie und ist der Preis auch tatsächlich gerechtfertigt? Sollte besser eine Wohnung in der Kölner Innenstadt oder doch lieber am Rande der Stadt gekauft werden? Interessiert sich der heutige Verbraucher für eine Wohnung oder ein Haus, sollte er natürlich die aktuelle Marktsituation analysieren. Auch wenn die Ökonomen und Experten vor der Immobilienblase warnen, sind steigende Preise kein tatsächlicher Hinweis, dass sich der Immobilienmarkt in eine extrem gefährliche Richtung bewegt.
Vielmehr ist es die Relation zur Lohn- und Mietentwicklung. In Deutschland steigen die Gehälter und Mieten kontinuierlich; der deutsche Haushalt muss zwischen 15 und 30 Prozent des Nettoeinkommens für Mietzahlungen aufwenden. Das bedeutet, dass in weiten Teilen keine Immobilienblase befürchtet werden muss. Entscheidet sich der Anleger hingegen für eine Wohnung in München, muss er rund 7.000 Euro für einen Quadratmeter bezahlen. Das sind - bei einer durchschnittlichen Wohnung mit 80 m² - 560.000 Euro!
Sanus AG: Warum sich immer mehr Deutsche für Immobilien am Stadtrand interessieren
Des Weiteren klagen immer mehr Menschen, dass in Deutschland viel zu wenig gebaut wird. Das ist auch richtig - vor allem in Städten gibt es kaum neue Wohnungen, wobei in ländlichen Regionen sehr wohl darauf geachtet wird, dass immer mehr neue Häuser und Wohnungen errichtet werden. Dabei handelt es sich um günstigere Objekte, wobei die Preise - das zeigen die Zahlen der letzten Jahre - extrem gestiegen sind. Da sich der Deutsche kaum noch ein Objekt in einer Großstadt leisten kann, entscheidet er sich für eine Immobilie am Stadtrand oder direkt auf dem Land. Es kommt auch hier, aufgrund der steigenden Nachfrage, zu immer höheren Preisen.
Sanus AG: Wiederholt sich die Geschichte?
Befindet sich der deutsche Immobilienmarkt vor einer Krise? Viele Experten verweisen gerne auf die USA. Vor zehn Jahren sorgte die lockere Kreditvergabe für das absolute Chaos: Viele Menschen haben sich für ein Haus oder eine Wohnung entschieden, wobei sie sich das gekaufte Objekt gar nicht leisten konnten. In weiterer Folge kam es zu einer Blase, die eine hohe Oberflächenspannung hatte, jedoch keinen Inhalt vorweisen konnte. Es kam zur Explosion und zu fallenden Immobilienpreise. Am Ende hatten die Amerikaner Häuser, für die hohe Kredite bedient werden mussten, jedoch keinen Wert hatten. Platzt die Blase, fallen die Immobilienpreise, sodass die Anleger Objekte haben, die nur noch einen Bruchteil wert sind. Ein Szenario, das sehr wohl auch in Deutschland möglich ist.
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