SANUS AG: Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum in der Hauptstadt steigt - Berlin verzeichnet steigende Verkaufszahlen ab 700.000 Euro

Insgesamt sind 2016 in der Spree-Metropole knapp zehn Prozent weniger Verkäufe als im Top-Jahr 2015 verzeichnet worden, schreibt das Unternehmen Dahler & Company in seinem Immobilienreport 2017. Auf dem Premiumimmobilienmarkt haben die Verkäufe indes in den sechs betrachteten Bezirken zugenommen, und zwar in Mitte, Prenzlauer Berg, Friedrichshain-Kreuzberg, Schöneberg, Charlottenburg-Wilmersdorf und in Steglitz-Zehlendorf. Rund 9.000 hochwertige Objekte sind 2016 in diesen sechs Teilmärkten gehandelt worden, das sind 800 Immobilien mehr als noch 2015.

Ausländische aber auch deutsche Investoren sind bereit höhere Preise zu zahlen, das Angebot entspricht allerdings auch in dem hochpreisigen Segment nicht der Nachfrage, sodass weiterhin mit steigenden Preisen zu rechnen ist. 

Die Zahl der Kauffälle in Mitte jenseits der 10.000-Euro-Quadratmetermarke ist um das Fünffache höher als 2015. Auch die Zahl der Verkäufe in Friedrichshain im Preisniveau über 10.000 Euro/Quadratmeter ist überraschend, die Quadratmeterpreise nähern sich bei den Wohnungsgrößen einander. In Prenzlauer Berg geht der Trend zu Familienwohnungen, in Charlottenburg und Mitte präferieren Bauträger kleinere Wohnungen – mit Ausnahme der Penthäuser. Hier geht es vor allem um Investoren und Käufer, die Zweitwohnungen in der Hauptstadt suchen. Mit steigenden Quadratmeterzahlen werden die Preise voraussichtlich aber nicht mehr sinken.

In der City West boomte das Premiumsegment 2016. Im Vergleich zum Vorjahr konnten zirka 65 Prozent mehr Eigentumswohnungen mit einem Quadratmeterpreis von über 6.500 Euro notiert werden. Vor allem hochwertige Neubauvorhaben führten zu dieser Preisentwicklung.

Für Projektentwickler Siegfried Nehls, Vorstand der SANUS AG, eine logische Entwicklung: „Berlin ist eine sehr vielseitige Stadt. Im Zuge der steigenden Internationalität zieht es immer mehr Investoren, insbesondere auch aus dem Ausland in die Hauptstadt. Im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen sind Wohnungen hier immer noch günstig. Die SANUS AG ist der Auffassung, dass Projektentwickler der Diversität der Stadt gerecht werden und Wohnungen für alle schaffen sollten. Dazu gehört das Premiumsegment ebenso wie mittelpreisiger und mietpreisgebundener Wohnraum.“

Trotz steigender Preise: Ein Immobilien-Crash ist nicht zu erwarten

Immobilienexperten sehen keinen Grund zur Beunruhigung

Die Immobilienpreise steigen nicht nur in den Großstädten seit Jahren stetig. Einige befürchteten daher schon eine Überhitzung des Immobilienmarktes und in der Folge die Entwicklung einer Immobilienblase. Eine Umfrage des Instituts der Deutschen Wirtschaftsforschung Köln gibt jetzt Entwarnung.

Seit sieben Jahren nehmen die Wohnimmobilienpreise in Deutschland kräftig zu. Allein in Berlin kletterten die Preise zwischen August 2016 und August 2017 um mehr als 22 Prozent nach oben, wie Daten von Immobilienscout 24 zeigen. 

Verzögert, aber ebenfalls kräftig steigen die Preise für Büros – nach Daten von vdp Research deutschlandweit um 7,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Einige Beobachter und Marktkenner warnten vor einem Immobiliencrash, zu dem es unter bestimmten Voraussetzungen kommen könnte. Doch der bleibt wohl aus, wie der IW-ImmobilienScout24-Index zeigt. Dieser erfasst vierteljährlich die Geschäftslage von großen Immobilienunternehmen und Projektentwicklern.

Die für den IW-ImmobilienScout24-Index befragten Unternehmen sehen in den nächsten zwei Jahren keine deutliche Trendkorrektur der Immobilienpreise. Die große Frage der Umfrage lautete: Für wie wahrscheinlich die Unternehmen einen Preisrückgang von 20 Prozent in den Segmenten Wohnen, Büro und Einzelhandel in den Großstädten 

Lediglich rund vier Prozent der Befragten schätzen die Wahrscheinlichkeit für einen solchen Crash im Wohnungsmarkt als hoch oder eher hoch ein. Sechs Prozent sehen die Wahrscheinlichkeit bei 50 Prozent. Mit 90 Prozent schätzt der Großteil der Immobilienexperten die Gefahren als eher gering oder sehr gering ein. Ein ähnliches Bild ergibt sich für den Büromarkt.

Bei den Mietpreisen geht es also weiterhin nach oben. 60 Prozent der Unternehmen erwarten, dass die Mieten in allen Segmenten weiter steigen werden. Bestätigt wird diese Einschätzung durch die Projektentwickler, die zwar eine Abnahme der Vorverkäufe, aber eine Zunahme der Vorvermietungen erwarten. Die Nachfrage der Privatpersonen bleibt hoch, aber das Interesse der Investoren könnte sich abflachen.

Die Einschätzung der Unternehmen basiert nicht auf subjektiven Meinungen, sondern derzeitigen Entwicklungen. Der Wohnungsmarkt profitiert weiterhin von dem starken Wachstum der Städte und den guten Zahlen am Arbeitsmarkt. Dementsprechend steigen auch die Mieten weiter. Inzwischen haben sich Mietpreiswachstum und Preisentwicklung aber angepasst.

Projektentwickler Siegfried Nehls, Vorstand der in Berlin und Potsdam tätigen SANUS AG, sieht keinen Grund zur Beunruhigung: „Berlin ist nach wie vor eine der attraktivsten Städte in Deutschland und sogar in Europa. Vor allem junge Menschen zieht es in die Hauptstadt. In der Folge wird Wohnraum natürlich teurer, das bleibt nicht aus. Berlin hat viel Potenzial und viele ungenutzte Flächen, auf denen weiterer Wohnraum geschaffen werden kann und muss. 

Was die Preise betrifft, liegt Berlin national wie international immer noch im unteren Bereich. Eine Immobilienblase ist aus meiner Sicht nicht zu erwarten.“

2. Berliner Immobiliengespräch: Berlin braucht private Investoren

Das 2. Berliner Immobiliengespräch stand unter dem Motto „Feindbild Investor? Wie weit darf das Land ordnungspolitisch gehen? Wie sehr sollten Investoren an das Gemeinwohl denken?“

Für viele ein inspirierendes und diskussionswürdiges Thema und so folgte Crème de la Crème der Immobilienbranche der Einladung des Veranstalter KPMG: Sebastian Scheel (Staatssekretär für Wohnen, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen), Christoph Gröner (Vorsitzender des Vorstandes CG Gruppe AG), Florian Schmidt (Bezirksstadtrat für Bauen, Planen und FM, Friedrichshain-Kreuzberg), Dr. Ulrich Kriese (Prokurist, Leiter Öffentlichkeitsarbeit, Stiftung Edith Mayron), Jacopo Mingazzini (Geschäftsführer der Accentro GmbH/Vorstand ACCENTRO Real Estate AG), Manuel Ehlers (Relationship Manager Nachhaltige Immobilien, Triodos Bank) und Alexander Happ (Geschäftsführer BUWOG Group NL Berlin) waren unter den Gästen.

Auf der Agenda standen unter anderem die Themen Vorkaufsrechte für Berliner Bezirke und die immer leidenschaftlich diskutierte Mietpreisbremse. Dies waren allerdings nur zwei von vielen Punkten, die Staatssekretär Sebastian Scheel am Herzen lagen. Scheel forderte von der Berliner Politik mehr Akzeptanz für neues Stadtwachstum, aber auch verstärktes Engagement von privaten Investoren, um das Potenzial der Stadt zu nutzen und gemeinsam gegen die Wohnungsnot vorzugehen.

Es bestand Konsens auf dem 2. Berliner Immobiliengespräch, dass in Berlin dringend Wohnraum geschaffen werden muss und die Mietpreisbremse nicht die alleinige Lösung  für die angespannte Wohnraumsituation in der Hauptstadt sein kann.

Aktuell fehlt es Berlin an knapp 77.000 Wohnungen, obwohl genug Flächen vorhanden wären. 

Aus Sicht von Siegfried Nehls, Vorstand des Projektentwicklers SANUS AG, kann diese Herkulesaufgabe nur dann bewältigt werden, wenn alle Beteiligten Hand in Hand miteinander arbeiten: 

„Die Politik muss gemeinsam mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften und den privaten Investoren Wohnraum schaffen. Dieser wird in unserer Stadt dringend benötigt. Es ist niemandem damit gedient, wenn Feindbilder geschaffen werden und unterschiedliche Standpunkte zementiert werden. Nur mit Gesprächs- und Kompromissbereitschaft können alle gemeinsam an einem Strang ziehen.“

Im Gegensatz zu den sonst eher ruhig ablaufenden Veranstaltungen der Branche, war das 2. Immobiliengespräch sehr dynamisch und die Diskussionen wurden leidenschaftlich geführt. In der Diskussionsrunde hatte nicht nur Baustadtrat Florian Schmidt sprichwörtlich „Kreide gefressen“. Ganz besonders das Thema Nachhaltigkeit war zwar jedem der Anwesenden ein wichtiges Anliegen, die angelegten Maßstäbe waren aber durchaus unterschiedlich. Die Projektentwickler und Immobilienunternehmer ließen durchblicken, dass sie sich an die gewünschten

Nachhaltigkeitsnormen im Bauwesen halten würden, was wiederum einige Vertreter der Politik skeptisch sahen. Immerhin zeigte die Debatte, dass ein großer Gesprächsbedarf vorliegt und Konsens gesucht werden muss – zum Wohle Berlins.

Berlin - Wohnen in der Höhe – Entspannung für den Berliner Wohnungsmarkt?

In den 70er Jahren hatte sich Deutschland weitgehend von dem Thema Hochhäuser verabschiedet. Denn die meisten Konzepte für Hochhaus-Siedlungen am Stadtrand waren nicht aufgegangen, oft entstanden soziale Brennpunkte. Ein Beispiel ist die Gropius-Stadt in Berlin. Als 1969 das Ideal-Wohnhaus von Walter Gropius in der gleichnamigen Großsiedlung fertiggestellt war, wurde Neukölln damit Halter eines Berliner Rekordes:

Das fast 100 Meter hohe Gebäude galt als das höchste Wohnhaus der Stadt. Wie sich zeigte, hat es jedoch an Infrastruktur und Mietermix gemangelt, die Folge war eine geringe Wohnqualität, ein trostloses Quartier entstand. Aufgrund solcher Erfahrungen erfreuten sich die sogenannten Wohntürme keiner großen Beliebtheit mehr und galten als sozial problematisch. Natürlich ließen Banken und Konzerne Hochhäuser als Prestigebauten bauen und prägten damit etwa die Frankfurter Skyline. Das Thema Wohnen in der Höhe hatte sich aber für viele erledigt.

Nun wird in Berlin wieder über Hochhäuser nachgedacht. Denn die wachsende Stadt – in wenigen Jahren wird die Vier-Millionen-Einwohner-Marke geknackt – muss sich Gedanken darüber machen, wie dieses Wachstum organisiert werden soll.

Der rot-rot-grüne Senat will sich kümmern. Auch um die Hochhäuser. Denn für die gibt es – abgesehen von einem Wettbewerb für den Alexanderplatz aus den frühen 90er Jahren – keinen richtigen Plan. München ist da lange weiter. Ein Volksentscheid sprach sich bereits 2004 dafür aus, dass kein Haus höher sein darf als die Türme der Frauenkirche - nämlich 100 Meter.
Berlin will nachsitzen.

Bausenatorin Katrin Lompscher (DIE LINKE) fordert verbindliche Leitlinien für die Hochhausentwicklung in Berlin und die Klärung der Frage, an welchen Standorten Hochhäuser städtebaulich und stadtgestalterisch sinnvoll und verträglich sind. Ein Problem sieht die Bausenatorin in den Kosten der Hochhäuser, günstiges Wohnen ist aus ihrer Sicht in solchen Gebäuden kaum realisierbar. Ein Hochhausleitbild ist bereits in Arbeit. 2019 soll dieses Antworten liefern.

Einige Investoren denken an dieser Stelle bereits weiter. So sollen mit dem Projekt „Hotel und Wohnen an der Spree“ an der Fanny-Zobel-Straße zwei Hochhäuser 110 und 100 Meter in die Höhe wachsen. Neben dem Allianz-Tower und den Treptowers entwickelt sich damit an dem Standort eine Skyline an einem der Eingänge zur City. Nur wenig höher ist der Steglitzer Kreisel mit seinen 118 Metern. Nach einer fast 15-jährigen Debatte um Abriss, Neu- und Umbau, Verkaufspreise und Investorenauswahl hat das Land Berlin den Turm an den Eigentümer CG Gruppe übergeben. Insgesamt 329 Wohnungen sollen in dem Turm bis Ende 2020 entstehen.

Siegfried Nehls, Vorstand des Projektentwicklers SANUS AG, befürwortet die Realisierung von Hochhäusern im Berliner Stadtbild: „Hochhäuser sind auch immer ein Ausdruck von höchster Baukultur und -kunst.“ Dieser Prestigegedanke ist für Nehls jedoch nicht ohne weiteres auf Berlin anwendbar. „Berlin hat viele Qualitäten, eine markante Skyline braucht die Stadt gar nicht. Das hat auch historische Gründe. Dennoch ist Wohnen in der Höhe ein Konzept, um der wachsenden Wohnungsnot zu begegnen. Das war auch der ursprüngliche Gedanke, der Wohntürmen zugrunde lag. Damals musste man angesichts rasch steigender Bevölkerungszahlen aus den vorhandenen Flächen das Beste machen und baute in die Höhe.“

Viele Experten sehen die ursprüngliche Form des Wohnens in der Höhe jedenfalls nicht mehr als zeitgemäß. Moderne Konzepte zeigen einen Nutzungsmix auf, der Wohnungen, Büros und Gewerbe in einem Haus vorsieht. Das würde der Vision einer verkehrsberuhigten Smart City entgegenkommen und Probleme, wie sie sich damals in der Gropius-Stadt entwickelt haben, möglicherweise vermeiden.

SANUS AG - PRESSEMITTEILUNG - AG City: Wachsende Stadt City West

Bei der Auftaktveranstaltung „Wachsende Stadt City West“ der AG City wurden die vielfältigen Herausforderungen und Veränderungen diskutiert, denen sich das wachsende Land Berlin in den kommenden Jahren stellen muss. Die Richtlinienpolitik des Landes Berlin war nicht nur ein Bestandteil des Abends, sondern wurde auch als Bestandteil der Veränderungen bezeichnet. Ganz besonders der Stadtteil Charlottenburg-Wilmersdorf stand hierbei im Fokus.

Empfangen wurde das ausgewählte Publikum von Wolfgang Branoner, Geschäftsführer der SPNPC GmbH, und einem Eingangsstatement von Gottfried Kupsch, Vorstandmitglied der AG City e.V.

Veränderungen sind an vielen Orten der City West zu erwarten. Die geplanten Bauvorhaben werden den Stadtteil nachhaltig prägen“, sagt Kupsch.

Einen interessanten Vergleich zwischen dem Berlin von gestern und heute gab es von Professor Christoph Langhof (Langhof Architekten Berlin). Der Stadtrat für Stadtentwicklung und Umwelt des Bezirks Charlottenburg Wilmersdorf, Oliver Schruoffeneger, hielt eine spannende Rede über Identitäten-Bildung in der City West: „Neue Identitäten schaffen, vorhandene Identitäten bewahren“, lautete das Motto des Stadtrats. Über die Chancen und Hürden der Stadt sprach Sven Carstensen, Geschäftsführer der bulwiengesa appraisal GmbH.

Frank Reschke (Projektpartner Drees & Sommer Berlin) und Siegmar Gumz (Geschäftsführer Hoffmann-Leichter Ingenieurgesellschaft Berlin) referierten über die Mobilität der Zukunft und ihre Mobilitätsversionen der City West 2030. Egal ob neue Fahrradwege oder moderne Paketabholstationen – Berlin werde (und müsse) sich verändern.

Der Projektentwickler SANUS AG ist spezialisiert auf die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude, aber auch die Entwicklung von Neubauprojekten. In Charlottenburg-Wilmersdorf ist das Unternehmen an mehreren Standorten aktiv. „Charlottenburg-Wilmersdorf ist ein Bezirk mit außerordentlich großem Potenzial.

Die SANUS AG hat beispielsweise in der Seesener Straße 40-47 über 200 Wohnungen realisiert und an diesem Standort den Kiez Halensee maßgeblich geprägt.“

Das Event zum Abschluss brachte Marc Schömbsn (Partner und Vorsitzender der Geschäftsführung Drees & Sommer Frankfurt) zum Thema „Best Practice: Hochhäuser in Frankfurt“. Im Gegensatz zu Berlin würden Hochhäuser in Frankfurt zelebriert und geschätzt, wieso nicht auch in Berlin?
Es war ein gelungener und aufschlussreicher Abend, der dennoch viele Gäste mit einer Frage zurückgelassen hat:

Wieso fällt es trotz vieler positiver Beispiele der Stadt Berlin so schwer, Hochhäuser als Mittel urbaner Entwicklung zu sehen und sich auf neue Trends und Entwicklungen einzulassen?

Sanus AG: Denkmalschutzabschreibung aus steuerlicher Sicht

Denkmalschutzabschreibung - Das legale Steuerspar-Modell

Immobilien sind wegen der gegenwärtigen Investitionslust relativ teuer. Die Investition kann sich allerdings trotzdem lohnen. Das gilt besonders im Fall von denkmalsgeschützten Immobilien. Diese Art der Investition ist bei Kapitalanlegern, aber auch Selbstnutzern gegenwärtig sogar äußerst beliebt. Die Käufer besonders schützenswerter Immobilien werden vom Staat auf steuerrechtlicher Ebene nämlich belohnt.

Steuerlich relevant sind denkmalgeschützte Bauten vor allem im Rahmen der Denkmalschutzabschreibung, wie sie nach der Renovierungen und Restaurierungen vorgenommen werden kann. Die Grundlage für diese Abschreibung bildet die sogenannte Absetzung für Abnutzung oder kurz AfA. Diese Regelung soll den Erhalt schützenswerter Immobilien fördern und macht denkmalsgeschützte Gebäude zum einzigen steuerlich geförderten Investitionsmodell. Denkmalschutzbauten sind so eines der letzten Steuerspar-Modelle mit durchweg legaler Basis.


Nicht alle Restaurierungskosten sind absetzbar

Immobilien unter Denkmalschutz sind alte Bauten, deren Instanthaltung dem Staat am Herzen liegt. Auch die Modernisierung solcher Gebäude zählt zu den Instandhaltungsmaßnahmen. Sie bewahrt das schützenswerte Denkmal, solange sie seine Charakteristiken nicht verändert. Der Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie kann die Kosten für alle durchgeführten Erhaltungsmaßnahmen daher über mehrere Jahre verteilt von der Steuer absetzen. Dieses Steuerrecht regelt die AfA. Die Regelung ist allerdings kein bedingungsloses Absatzmodell.


Sämtliche Kosten in Zusammenhang mit der Sanierung einer denkmalsgeschützten Immobilie müssen laut der Absetzung für Abnutzung dem tatsächlichen Erhalt des Baudenkmals dienen. Der Fiskus erlaubt also nicht etwa die steuerliche Absetzung beliebiger Sanierungskosten, sondern regelt vielmehr im Einzelnen, welche Kosten der Immobilienbesitzer geltend machen darf. Die Erhaltung des baudenkmaligen Charakters und die sinnvollen Nutzung des alten Gebäudes stehen im Mittelpunkt der steuerrechtlichen Regelung. Damit sind zum Beispiel die Kosten für den Einbau von Heizanlagen oder solche für Fenster-, Dach- und Fassadensanierungen in der AfA legitimiert und damit voll absetzbar.

Neu errichtete Gebäudeteile, etwaige Garagenanlagen oder andere Außenanlagen fallen allerdings nicht in die Absetzung für Abnutzung. Auch die Bausubstanzen können die Abschreibung gefährden. Das gilt zum Beispiel, wenn die Holzkomponenten eines denkmalgeschützten Baus bei der Sanierung mit Kunststoff ersetzt wird. Eine solche Sanierung ist ein signifikanter Eingriff in den Charakter des Denkmals und lässt alle steuerlichen Vorteile sofortig erlöschen.


Voraussetzungen für Steuervorteile durch die AfA

Um die steuerlichen Vorteile überhaupt geltend zu machen, muss die gekaufte Immobilie einen Hauptgrundsatz erfüllen: bei dem Gebäude muss es sich bereits beim Kauf um ein Denkmal handeln. Die zuständige Denkmalschutzbehörde gibt den potenziellen Käufern darüber Auskunft. Beim Kauf der Immobilie sollte der Käufer aber nicht nur den Status der Immobilie als schützenswertes Gebäude überprüfen. Denkmalgeschützte Bauten sind seit der AfA stark umkämpft. Wegen des steigenden Interesses sind denkmalgeschützte Immobilien heute teurer, denn je. Trotz der Steuervorteile eignen sich die Immobilien Experten zufolge nicht als rein gewinnorientierte Kapitalanlagen, sondern lediglich als Herzensangelegenheit mit erfreulichen Extras.

Eine große Liquidität ist die Hauptvoraussetzung für die Investitionsüberlegung. Die steuerlichen Vorteile zahlen sich nämlich derart spät aus, dass sich die Anlage ausschließlich für besser situierte Käufer eignet. Vorab ist die umsichtige Einschätzung des Immobilienzustands unerlässlich. Gerade bei denkmalgeschützten Bauten übersteigen die tatsächlichen Sanierungskosten die vorher geschätzten Kosten gerne um ein Vielfaches. Diesen Zusammenhang sollte der Käufer bedenken, um die Sanierungsmaßnahmen nicht hochverschuldet zu verlassen.

Absatzbeantragung muss vor Baubeginn erfolgen

Bevor der Eigentümer die Renovierung oder Restaurierung eines denkmalgeschützten Gebäudes in Gang setzt, muss er die geplanten Maßnahmen mit der Denkmalschutzbehörde abstimmen und eine denkmalrechtliche Genehmigung beantragen. Auch wenn diese Genehmigung erteilt ist, können die Arbeiten aber noch nicht beginnen. Einer der größten Fehler machen Immobilienbesitzer im Bezug auf die AfA, wenn sie den Antrag auf eine Absetzung beim Finanzamt nicht vor dem eigentlichen Baubeginn einreichen. Wenn der Antrag nach Beginn der baulichen Maßnahmen eingeht, kann das Finanzamt keine Absetzung mehr vornehmen und der steuerliche Vorteil verpufft ins Nichts.

Daher muss der Eigentümer vor Baubeginn sowohl mit der Denkmalschutzbehörde, als auch mit dem Finanzamt in engem Kontakt stehen und beide Stellen bestens über seine Pläne informieren. Erst wenn seine Anträge von beiden Behörden bewilligt worden sind, können die baulichen Maßnahmen beginnen. Nach der Beendigung der Maßnahmen stellt die Denkmalschutzbehörde dem Immobilieneigentümer eine Bescheinigung aus, die beim Finanzamt vorzulegen ist. Die Bescheinigung ist sozusagen der endgültige Garantieschein für die steuerrechtlichen Vorteile.

Unterschiedliche Regelungen für Selbstnutzer und Kapitalanleger

Mit der AfA unterscheidet der Staat zwischen Selbstnutzern und Kapitalanlegern. Für die zwei Gruppen liegen jeweils andere Regelungen zum Steuerrecht nach Denkmalsanierung vor. Die Denkmal-AfA für Selbstnutzer sieht eine Abschreibung von 90 Prozent der Kosten vor. Als Selbstnutzer gelten alle Immobilieneigentümer, die selbst im Denkmalsbau wohnen. Selbstnutzer können die 90 Prozent über zehn Jahre hinweg geltend machen, indem sie jedes Jahr neun Prozent der Kosten in der Lohnsteuer geltend machen.


Sie tragen diesen Kostensatz zehn Jahre lang als Erhaltung des Gebäudes in ihre Steuererklärung ein. Die Denkmal-AfA für Kapitalanleger erlaubt eine 100-prozentige Abschreibung der Sanierungskosten. Kapitalanleger wohnen nicht in der Immobilie, sondern vermieten sie weiter. Über acht Jahre schreiben sie je neun Prozent der Kosten ab. Weitere vier Jahre lang sind sie zur Abschreibung von je sieben Prozent der Sanierungskosten berechtigt. Neben den Restaurierungskosten können Kapitalanleger auch die Anschaffungskosten für das Denkmal abschreiben.


Dafür gilt in der jährlichen Einkommenssteuer allerdings nur ein Satz von 2,5 Prozent des Brutto-Kaufpreises. Dieser Prozentsatz darf zwar solange angesetzt werden, bis die Kosten für die Immobilie wieder eingespart sind. Bei hohen Anschaffungspreisen ist das bei dem geringen Jahressatz aber kaum zu erwarten. Für Anleger sind daher besonders Denkmalschutz-Immobilien mit geringen Anschaffungs-, aber hohen Modernisierungskosten interessant.

Neben steuerrechtlichen Vorteilen: Zuschüsse für Denkmalschutz-Sanierung

Neben der Abschreibung von Kosten im Rahmen der AfA profitieren die Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien auch anderweitig von Sanierungen. Viele Gemeinden und Gemeindeverbände steuern beispielsweise Zuschüsse oder Darlehen zu Denkmalschutz-Sanierungen bei. Dieser Grundsatz gilt insbesondere für Denkmalbauten in Entwicklungs- und Modernisierungsgebieten der Stadt. Die Eigentümer des Denkmals sollten allerdings vorsichtig sein, denn die Gelder aus den Zuschüssen werden in der Steuer von den absetzbaren Gesamtkosten abgezogen, um Doppelförderungen auszuschließen. Allerdings kann die Bezuschussung für schlechter situierte Immobilienbesitzer durchaus relevant sein, um die anfallenden Kosten zeitnah zu decken.

Die Fördermöglichkeiten in diesem Bereich sind äußerst vielfältig. Die Denkmalschutzbehörde des Landkreises steht dem Immobilieneigentümer als beratende Stelle zur Seite. Auf zwei Förderwege der Behörden zur staatlichen Denkmalpflege ist ein besonderes Augenmerk zu richten. Das Bayerische Landesamt bezuschusst zum Beispiel die Denkmalpflege, indem es bestimmte Beträge für die Instandsetzungsmaßnahmen an sämtlichen Bau- und Kunstdenkmälern ausschüttet. Zuschüsse und Darlehen gibt es außerdem aus dem Entschädigungsfonds nach Denkmalschutzgesetz. Diese Art der Förderung erhalten vor allem umfangreiche Instandhaltungsmaßnahmen an Denkmälern überregionaler Bedeutung. Auch an akut gefährdete Bauten wird der Förderung zuweilen vergeben.

Denkmaleigentümer erhalten diese Förderung nur dann, wenn ihnen die Übernahme der Instandsetzungskosten nachweislich nicht zuzumuten ist. Daher erfolgt zur Einschätzung der Situation eine Prüfung der wirtschaftlichen Verhältnisse. Die genauen Fördervoraussetzungen sind vom jeweiligen Programm abhängig und fallen dementsprechend unterschiedlich aus. Für alle Förderungen ist ein Einvernehmen mit dem Landesamt für Denkmalpflege die grundlegende Voraussetzung.

Wer Zuschüsse des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege beantragen möchte, muss Fristen beachten. Der Antrag muss vor dem Beginn aller baulichen Maßnahme eingehen und darf nur mit der Beratung des Landesamts für Denkmalpflege gestellt werden. Auch Zuschüsse aus den Entschädigungsfonds nach DSchG beruhen auf diesem Grundsatz. Sämtliche Förderungen inklusive der steuerrechtlichen Vorteile sind spätestens dann nicht mehr vorstellbar, wenn der Baubeginn bereits stattgefunden hat.

Sanus AG: Kauf von Bestandsimmobilien - oder doch Denkmalschutzimmobilie

Kauf von Bestandsimmobilien - oder doch Denkmalschutzimmobilie

Wer über den Kauf einer Immobilie nachdenkt, der wird sich früher oder später auch mit den Begriffen “Bestandsimmobilien“ und “Denkmalschutzimmobilien“ beschäftigen. In einem geschichtsträchtigen Land wie Deutschland finden sich viele Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen. Durch die zunehmende Knappheit in den Ballungszentren und Großstädten, ist jedoch auch die Nachfrage nach Bestandsimmobilien rasant angestiegen. Wenn die Festlegung auf eine dieser “Immobilienarten“ noch schwer fällt, kann der folgende Artikel helfen. Denn er wird sich damit beschäftigen, welche Unterschiede sich ergeben und welche Dinge es bei der Auswahl unbedingt zu beachten gilt. Ein abschließendes Fazit wird die wichtigsten Aspekte für die Entscheidung dann noch einmal aufgreifen.

Sanus AG: Die wichtigsten Charakteristika der Bestandsimmobilen 

Zunächst soll der Begriff der Bestandsimmobilie erläutert werden. Denn dieser Begriff ist vielen Interessenten gar nicht geläufig. Es handelt sich dabei um eine Immobilie, die bereits besteht. Sie ist meist vollständig renoviert und damit bezugsfertig. Im Wesentlichen muss somit unterschieden werden zwischen Neubauten, Bestandsimmobilien und den Denkmalschutzimmobilien. Die Bestandsimmobilien bieten den entscheidenden Vorteil, dass der Einzug meist direkt erfolgen kann. Bei einem Neubau ist dies hingegen häufig nicht möglich, da die Arbeiten an ihm noch nicht vollständig abgeschlossen sind. Die meisten Immobilien in Deutschland sind Bestandsimmobilien. Besonders in den Großstädten bleibt häufig keine andere Wahl, als ein solches Objekt zu beziehen.

Das liegt daran, dass es hier nur sehr wenig Baugrund gibt. Ein eigener Neubau wird somit extrem unwahrscheinlich, da das Bauland entweder nicht vorhanden oder unbezahlbar ist. Die Denkmalschutzimmobilien sind hingegen weitaus weniger verbreitet, was durch ihr hohes Alter begründet werden kann. Schließlich mussten sie häufig nicht nur zwei Kriege, sondern vor allem die kontinuierliche Witterung überstehen.

Sanus AG: Die wichtigsten Charakteristika der Denkmalschutzimmobilien

Dabei handelt es sich um Objekte, die dem Denkmalschutz unterstehen. Sie heben sich meist durch eine historische Bauweise stark von Bestandsimmobilien ab. Viele dieser Immobilien sind deshalb einzigartig. Damit das so bleibt, sind die Umbaumaßnahmen stark eingeschränkt. Das Amt für Denkmalschutz achtet darauf, dass das Äußere weitgehend erhalten bleibt. So ist es beispielsweise häufig nicht gestattet die Fensterform oder die Fenstergröße zu verändern. Auch die Farbe eines neuen Anstrichs darf häufig nicht selbst ausgewählt werden. Ebenso benötigen alle massiven Umbauten eine Genehmigung. Diese zu erhalten, ist nicht immer einfach. Wird sie nicht erteilt, kann der Eigentümer dagegen kaum vorgehen.

Sanus AG: Die Vorteile und Nachteile der Bestandsimmobilien 

Die Bestandsimmobilien bieten den Vorteil, dass es bei ihnen nur wenig zu beachten gibt. Umbauten sind meistens problemlos möglich. Auch die Farbe eines neuen Anstrichs kann sich der Eigentümer selbst heraussuchen. Diverse äußerliche Veränderungen stellen meist kein Problem dar. Der Eigentümer ist somit sehr viel freier in der Gestaltung seiner Immobilie. Außerdem sind sie meist deutlich günstiger als die denkmalgeschützten Objekte. Auch die verbaute Technik, wie etwa die Heizungsanlage entsprechen dem gängigen Standart. Die Wartungs- und Reparaturkosten fallen deshalb meist deutlich geringer aus. Außerdem müssen die Auflagen von dem Amt für Denkmalschutz nicht beachtet werden. Somit ist der Eigentümer weitgehend frei, wenn er seine Immobilie renovieren oder umgestalten möchte.

Als Nachteil ist zu nennen, dass es sich bei den Bestandsimmobilien nicht um einzigartige Bauwerke handelt. Somit kann es sein, dass das eigene Haus hundertfach in Deutschland gebaut wurde. Teilweise finden sich exakt die gleichen Häuser in einer Straße. Die Bau- und Planungskosten können dadurch zwar gering gehalten werden, die Individualität geht dadurch jedoch verloren. Wer somit ein einzigartiges Objekt sucht, ist mit einer Bestandsimmobilie häufig nicht gut beraten.

Sanus AG: Die Vorteile und Nachteile der Denkmalschutzimmobilien 

Wie bereits erwähnt, handelt es sich bei diesen Objekten häufig um Einzelstücke. Vielen Eigentümern ist es wichtig, eine Immobilie zu besitzen, wie sie niemand sonst hat. Außerdem haben diese historischen Gebäude häufig einen ganz eigenen Charme. Nicht nur in Deutschland ist das selten geworden. Immer wieder kann beobachtet werden, wie ausländische Touristen und selbst inländische Besucher über gut erhaltene Fachwerkhäuser oder stuckbesetzte Decken stauen. Eine herkömmliche Bestandsimmobilie kann damit einfach nicht mithalten.

Ein weiterer Vorteil liegt darin, dass die Umbaukosten für die Denkmalschutzimmobilie steuerlich geltend gemacht werden können. Diese werden dann einfach in der Steuererklärung mit angegeben. Natürlich muss sich zunächst genauestens darüber informiert werden, an welchen Kosten sich der Staat beteiligt und an welchen nicht. Damit wird der Eigentümer auch ein Stück weit entschädigt. Schließlich ist der Umbau häufig alles andere als unkompliziert und damit auch kostspielig.

Damit wird auch gleich der größte Nachteil der Denkmalschutzimmobilien deutlich. Die Umbaumaßnahmen sind alles andere als einfach. Häufig ist nicht nur der Denkmalschutz an sich ein Problem, sondern auch die technische Umsetzung des Umbaus. Diese teilweise sehr alten Objekte weisen nur selten eine Symmetrie auf, wie das in einem Neubau der Fall ist. Schiefe Böden und Decken erschweren den Umbau genauso wie die veraltete Technik. Beispielsweise ist es häufig nicht einfach, die Fenster nachzurüsten. Die meisten Eigentümer wünschen sich eine mehrfache Verglasung, damit die Heizkosten gering bleiben. Die Fenstergrößen und die Fensterformen sind allerdings in den meisten Fällen nicht einheitlich. Deshalb passen die Standardgrößen nicht.

Es müssen somit Sonderanfertigungen bestellt werden, um den Umbau zu ermöglichen. Das ist nicht nur aufwendig, sondern auch kostspielig. Ein weiteres Problem ergibt sich häufig bei der Nachrüstung der Heizungsanlage. Der technische Standard in Denkmalschutzimmobilien ist nicht selten veraltet, was zu immensen Heizkosten führen kann. Diese Mehrkosten versucht der Staat durch die Steuervergünstigung auszugleichen. Gleichzeitig soll damit verhindert werden, dass die Denkmalschutzimmobilien leer stehen, weil sie sich kaum einer leisten kann.

Sanus AG: Das Wichtigste auf einen Blick 

Zwischen einer Bestandsimmobilie und einer Denkmalschutzimmobilie ergeben sich diverse Unterschiede, die bei der Wahl unbedingt berücksichtigt werden sollten. Die Bestandsimmobilien überzeugen durch ihre Einfachheit. Meist sind sie vollständig renoviert und können direkt bezogen werden. Umbauten stellen häufig kein Problem dar. Außerdem ist der Eigentümer in der Gestaltung und Veränderung seines Objekts kaum eingeschränkt. Diese Freiheit lockt viele Kaufinteressenten. Die Bestandsimmobilien machen den größten Anteil der Immobilien aus. Eine starke Konkurrenz sind allerdings die Neubauten, welche die neuste Technik bereithalten können.

Ganz anders sieht das bei den Denkmalschutzimmobilien aus. Hier bekommt der Käufer für sein Geld vor allem eins geboten und das ist Einzigartigkeit. In einer Immobilie zu wohnen, wie sie sonst fast niemand hat, ist natürlich ein gutes Kaufargument. Wer Wert auf Individualität legt, der wird somit eher zu einem solchen Objekt tendieren. Allerdings sind die Umbaumaßnahmen häufig ein Problem. Gefühlt muss der Eigentümer für jede Kleinigkeit eine Genehmigung bei dem zuständigen Amt für Denkmalschutz einholen. Viele Kaufinteressenten schreckt es ab, dass sie ohne eine solche Genehmigung an ihrem Eigentum kaum etwas verändern können. Schließlich ist genau das häufig ein Grund, von einem Mietobjekt on ein Eigenheim zu ziehen. Die Erteilung der Genehmigung kann außerdem recht langwierig ausfallen.

Spontanität sieht also anders aus. Da dies alles signifikante Nachteile sind, versucht der deutsche Staat den Kaufinteressenten die Denkmalschutzimmobilien auf eine andere Art und Weise schmackhaft zu machen. Deshalb sind viele Umbaumaßnahmen steuerlich absetzbar. Damit ist es möglich geworden, das Objekt (zumindest Innen) auf den neusten Stand zu bringen und den Staat daran zu beteiligen. Die Kosten dafür werden somit nicht alleine getragen. Dazu muss allerdings erwähnt werden, dass die Umbaukosten bei einer denkmalgeschützten Immobilie häufig auch merklich höher ausfallen als bei einer Bestandsimmobilie.

Sanus AG: Letztendlich muss sich der Kaufinteressent somit entscheiden, ob er mehr Wert auf Individualität und Einzigartigkeit oder auf Unkompliziertheit und Freiheit legt.